שאלנו את אנשי הנדל"ן של חיפה לאן הולך שוק הנדל"ן בעיר, וכיצד הם מנתחים את השכונות השונות בעיר כל הנוגע למחירי הדירות, השפעת הריבית, הצפי לביקושים ומגמות שישפיעו בשנת 2023 על כולנו. הניתוח לפניכם.
שכונת בת גלים, קריית אליעזר - הקרבה לים עושה את המחיר
בן קורקוס, משרד "מחוברים":
● רקע: בת גלים, שבתיה נושקים לחוף הים, נמנית על השכונות הוותיקות בחיפה. יש בה מוקדי עניין כמו: בית החולים, רכבת ישראל, שני בסיסי חיל הים ועוד. בעשור האחרון השכונה שינתה את פניה מקצה לקצה. שפע של בנייה חדשה בסמוך לים מה שהביא להגעת זוגות צעירים ומשקיעים מהמרכז. מנגד, קריית אליעזר מושפעת מעליות המחירים של בת גלים. יש בה שפע של בנייני רכבת שמיועדים לפינוי בינוי. חברות ענק לוקחות מתחמים בשכונה במטרה לשנות את האזור באופן דרסטי.
● מחירים: המחירים בקו ראשון לים בפרויקטים החדשים בשכונה נעים בין 44,000-46,000 שקלים למ"ר. בקו השני זה יכול להגיע ל־33,000-35,000 שקלים למ"ר. בגלל הקרבה לים רבים רוכשים דירות להשקעת Airbnb ומשכירים לתקופות קצרות. בקו שלישי לים זה כבר זול יותר: 25,000-30,000 שקלים למ"ר. כמו כן אושרו שני מתחמי פינוי־ בינוי שהקפיצו את המחירים של בנייני רכבת בשכונה.
בקריית אליעזר אין מגוון של בנייה חדשה למעט מתחם האצטדיון שם רוב הדירות נקנו במחיר למשתכן. דירת 4 חדרים מוערכת ב־ 1.8-2 מיליון שקלים.
בבניינים הישנים של הפינוי ־ בינוי המחיר למ"ר נע בין 14,000 ל־18,000 שקלים, תלוי בגודל הדירה והתקדמות הפרויקט.
● צפי לשנת 2023: בגלל העלאות הריביות הביקוש מעט ירד אך עדיין ההיצע לא גדל משמעותית. בת גלים תמשיך לצמוח אם כי לא באותם מימדים כבשנים עברו. בקריית אליעזר השוק יתייצב ויעלה בשיעור נמוך מהשנה.
שכונת כרמל צרפתי, רמת התשבי - היצע נמוך, ביקוש גבוה
לילי הרטמן קוגן, מ"סמארט נדל"ן":
● רקע: הכרמל הצרפתי מאופיין באוכלוסייה מעורבת והיא סמל מובהק לדו קיום. לשכונה יש ביקוש גבוה בשל הקירבה למרכז הכרמל, להדר וגם לרצועת החוף של חיפה. בשכונה נמצא ביה"ס ליאו באק, מהטובים בחיפה.
● מחירים: במהלך תקופת הקורונה מחירי הדירות נעו סביב 14־ 15 אלף שקלים למ"ר.
עם תחילת מגמת עליית המחירים המחירים עלו לכיוון 17 - 18 אלף שקלים למ"ר לדירות ישנות. בשנים האחרונות יש בשכונה לא מעט פרויקטים של תמ"א, שם המחירים נעים סביב 20 - 22 אלף שקלים למטר. היצע הדירות למכירה בשכונה נמוך מאוד יחסית, והדירות "נחטפות" במהירות .
● צפי לשנת 2023: בגלל ההיצע הנמוך בשכונה והביקוש הגבוה, אין צפי של ממש לירידות מחירים בשנים הקרובות. כמו כן, אין בשכונה עתודות קרקע לבנייה חדשה ורוב הפרויקטים של תמ"א/ פינוי בינוי מחכים לאישורים של הרשות המקומית.
שכונת נווה שאנן, יזרעאליה - גורדי שחקים במקום בנייני רכבת
אושר עייש, מ"פתרונות נדל"ן":
● רקע: נווה שאנן שמונה כ-44 אלף תושבים, היא כיום השכונה הגדולה במדינה. במלאת 100 שנים להיווסדה, השכונה משגשגת וגדלה מדי שנה. השכונה נבדלת בהיותה מישורית, עם נוף ים למפרץ, נגיש מבחינת תחבורה ציבורית, עם מוקדי עניין רבים - פאבים, מסעדות ומרכזים מסחריים. בנוסף, הטכניון מושך בעלי דירות, משקיעים ושוכרים מאוכלוסיות מגוונות. בשכונה מתגוררים דתיים, חילונים, ערבים, עולים מחבר העמים, משפחות וסטודנטים. יצוין כי נתונים דומים קיימים בשכונת רוממה הסמוכה.
● מחירים: בשנה החולפת נרשמה עליית מחירים משמעותית. הזינוק הגדול ברבעונים 2 ו-3 של שנת 2022. בעלי הנכסים פרסמו מראש את דירותיהם במחירים גבוהים מאוד ביחס למה שהכרנו, והעיסקאות שברו שיאים. בשוק הדירות החדשות מקבלן, המחירים היום עומדים על ממוצע של כ-22,000 שקלים למ"ר, לעומת 18,000 שקלים למ"ר בשנת 2020. במקביל, בשוק דירות יד 2, הממוצע היום עומד כל כ-18-17,000 שקלים למ"ר, לעומת 14,000 שקלים למ"ר אשתקד. בהיבט מחירי השכירות, שגם עלו, דירות 3 חדרים מושכרות כיום בכ-3,200-3,600 שקלים. דירות 4 חדרים בכ-4,000-4,500 שקלים ודירות 5 חדרים מגיעות לכ-5,000 שקלים ומעלה.
● צפי לשנת 2023: נווה שאנן שואפת להתחדש וישנה הגירה חיובית. בנייני רכבת ישנים מושכים יזמי נדל"ן גדולים שמנסים להחליפם בגורדי שחקים. עשרות בניינים כבר הוחתמו ומאות דיירים משתוקקים לקבל דירות חדשות וגדולות יותר. הצלחה יפה בתחום ניתן לראות ברחוב ברל כצנלסון, למשל. עם זאת, מרבית הפרויקטים מתעכבים מכיוון שהעיריייה מתמקדת בקידום פרויקטים בשכונת החוף. התחזית חיובית.
שכונת הדר, רמת הדר - האטה עם אופטימיות גדולה
ירון פישביין, מ"פיש נדל"ן":
● רקע: שכונת הדר הוותיקה עברה משנת 2005 שינוי דמוגרפי כאשר הוותיקים או יורשיהם מכרו דירות למשקיעים או לעולים חדשים. זוהי שכונה פופולרית בקרב המשקיעים שרובם מגיעים מחוץ לחיפה. התשואה המתקבלת מהשכרת דירה בהדר היא מהגבוהות בחיפה. מתחם האוכל והבילוי החדש בשוק תלפיות שידרג פלאים את השכונה המנומנמת והשפיע על מחירי הדירות. ניתן בהדר למצוא עסקאות שמניבות תשואה של 4 אחוז ומעלה. השכונה מתחלקת לכמה אזורים: הדר מרכז, הדר עליון, ורמת הדר וכל אזור מתאפיין באוכלוסייה שונה בעיקר בהיבט הסוציו־אקונומי.
● מחירים: בשנת 2021-2022 המחירים עלו בין 10%-15%. הקפיצה הגדולה במחיר התרחשה ברבעונים 3,4 לשנת 2022 למרות שאין תוכניות תב"ע מאושרות לשנים הקרובות בשכונה. ניתן לרכוש כיום דירת 2 חדרים כ-50 מ'ר במחיר של 550 אלף שקלים בהדר מרכז, ועד 900 אלף שקלים לדירה דומה באזור רמת הדר.
● צפי לשנת 2023: כבר בסוף 2022 ניתן היה להרגיש האטה במספר העסקאות בשכונה כמו בכל אזורי הארץ שנובעת מכניסת ממשלה חדשה ומאינפלציה גבוהה שגרמו להעלאות ריבית, מה שגורם למוכרי הנכסים להיכנס לעמדת המתנה וגם לרוכשים. מצב זה לא יימשך זמן רב ולהערכתי כבר ברבעון השלישי של שנת 2023 המצב הפוליטי, היציבות והאינפלציה יגרמו למוכרים למכור את נכסיהם מה שיביא ליציבות ברמת המחירים של נכסים באזור.
שכונות רמת אלמוגי, רמת גולדה, רמת אשכול - צפויה ירידת מחירים
הראל ברודסלי, מ"רימקס ישראל":
● רקע: שלוש השכונות דומות באופיין וממוקמות בחלקה הצפון מערבי של חיפה. השכונות ידועות בקרבה לאוניברסיטה לטכניון, ובאזור נמצא גם פארק החי-בר שמהווה מוקד משיכה תיירותי. השכונות נועדו בעיקר למגורים בבנייני דירות. כמו כן ישנם מספר בתי ספר באזור, ופארקים ושטחים ירוקים. בשכונות יש אוכלוסייה מגוונת, עם אנשים מרקעים ותרבויות שונות. בסך הכל, השכונות שקטות, ידידותיות למשפחות ופופולריות בקרב סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים. הן מקושרות היטב לשאר חלקי חיפה באמצעות תחבורה ציבורית.
● מחירים: טווחי המחירים בשכונות דומים. 1.8-2.1 מיליון שקלים לדירה של 100-110 מ"ר. בעקבות מגפת הקורונה הורגשה עלייה קלה במחירים במיוחד של דירות גן ודירות של 5-6 חדרים. ברמת גולדה ורמת אשכול אין בנייה חדשה. לעומת זאת,ברמת אלמוגי הורגש גידול דרמטי של מכירות בעקבות בניית דירות חדשות.
● צפי לשנת 2023: כמו ברוב שווקי הנדל"ן ייתכן שנמשיך להרגיש האטה במשק. מי שחייב למכור ־ ימכור ומי שחייב לקנות, יקנה. בעקבות עליית הריבית צפויה ירידה קלה במחירים ועליית כמות הנכסים למכירה. הריבית תמשיך לעלות עד שהממשלה תשיג את היעד שלה. לכן נראה יותר דירות למכירה עם מחירים נמוכים מהיום.
שכונת נווה דוד ושכונות החוף - לקראת הריביירה של חיפה
ילנה שומסקי מ "י.ש. נדל"ן":
● רקע: דירות בשכונות החוף מובילות היום את ענף הנדל"ן המקומי. אוויר טוב, חניה בשפע, קרבה לים, לכביש החוף מנהרות הכרמל ומת"ם. הביקוש היום עולה משמעותית על ההיצע. הרוכשים הם זוגות צעירים, ומשקיעים במיוחד בנווה דוד, שער העלייה ושפרינצק. הלהיט הן תוכניות התחדשות עירונית, שכוללות מתחמים רבים ופרוייקטים שכבר החלו. כל זה מעלה את ערך הדירות.
● המחירים: המחירים למ"ר בין 10 ל־28 אלף שקלים, תלוי במיקום הדירה, גודלה ומצבה. זו רמת המחירים בכל האזור. התחדשות עירונית מקפיצה את המחיר, ויש תחושה של הזדמנות שצריך לנצל.
צפי לשנת 2023: בתחילת שנה ובחורף המחיר יורד. כרגע ממתינים לפרויקטים של פינוי בינוי שיוצעו בפועל, משקיעים מחכים לרגע הזה בכיליון עיניים. מדובר על אלפי יחידות דיור שיוקמו,חלקן במגדלים גבוהים במקום בנייני רכבות ישנים, שישנו את פני השכונה. היזמים מודעים להזדמנות ומתכננים הקמת מוסדות חינוך, מתחמי אוכל, בילוי, פנאי ופארקים ירוקים כחלק מהשכונה המתחדשת. היום מדברים על שכונות החוף כריביירה של חיפה, ומחירי הנדל"ן צפויים לעלות בהתאם.
שכונת נאות פרס - המחירים התייצבו על אותה רמה
דני זומרשטיין, מ"סיטידן נכסים":
● רקע: נאות פרס היא השכונה המבוקשת ביותר בחיפה למגורי משפחות צעירות. המיקום: הכניסה הדרומית לחיפה, מול מת"מ, על כבישים 2 ו- 4 ומנהרות הכרמל ונגיעה
מתחנת הרכבת חוף הכרמל. יש בה את אצטדיון סמי עופר, קניון עזריאלי חיפה ומרכז הקסטרא, וקירבה לחוף הים. השכונה מכילה כ־ 1,700 דירות בבניינים של 6-7 קומות בעיקר, ומספר מגדלים של 14-17 קומות בבנייה רוויה, צפופה. לאלפי הדירות נוספות נאות פרס ב' שתשכון בין השטח הבנוי כיום לבין טירת כרמל מדרום.
● מחירים: דירה "בסיסית" בקומה גבוהה עם נוף פתוח לים, 4 חדרים 93-108 מ"ר ומרפסת שנמכרה בשנת 2015 "על הנייר" במחירים של כ־ 1-1.1 מיליון שקלים– יימכרו היום: ב־2-2.3 מיליון שקלים לדירה. בהתאם, דירות 5 חדרים של 112-127 מ"ר שעלתה כ־ 1.4-1.8 שקלים שווה היום 2.3-3.2 מיליון שקלים. פנטהאוזים יגיעו היום לסכומים של 3.5-5 מיליון שקלים.
● הצפי לשנת 2023: האטה בכמות עסקאות עקב הקפצת ריביות המשכנתאות, חילופי השלטון, וחלוף השנים מה שגרם לכך שהמחירים עלו ונהיו בלתי נגישים לרבים שלא לדבר על יוקר המחיה ממילא. רוב הרוכשים שעצרו ימלאו את ריאותיהם אוויר, יחזרו להציב ביקושים, ילחצו את עצמם. המחירים יישארו סביב הרמה הנוכחית.
עיר תחתית - שוק הנדל"ן כמעט מת
חיאה ניסנוב, ניסנוב נדל"ן:
● רקע: האזור מאופיין בקהל צעיר, סטודנטים הלומדים במכללות, עובדי פאבים ומסעדות שמחפשים דירות קטנות. בעלי הדירות הם משקיעים שלרוב רכשו דירות מקוריות ופיצלו, ונהנים מעלייה יפה בתשואות.
● מחירים: בעיר התחתית לא רוכשים נכסים למגורים אלא מדובר ב-100 אחוז להשקעה. המשקיעים מחכים שפרויקט הנמל וחזית הים יתרומם, ורחוב יפו יחובר עם המושבה הגרמנית. העלייה במחירים החלה לפני 5-6 שנים והתחתית החלה לפרוח. בעבר ניתן היה לרכוש בניינים שלמים בכמיליון שקלים.
בשנת 2021-22 נרשמה עלייה מחירים ממוצעת של 12-15 אחוז. בסוף 2021 דירה ברחוב יפו של 80 מ"ר נמכרה ב-650 אלף שקלים. היום אותה דירה תעלה כ-750 אלף שקלים. ברחוב העצמאות והשוק הטורקי ניתן למצוא היום דירה ב-12 אלף שקלים למ"ר. דירת 80 מ"ר שווה כמיליון שקלים.
עלייה משמעותית נרשמה מחודש יולי 2021 ועד דצמבר 2022 בשל גל גדול של משקיעים שמיהרו לרכוש באמצעות משכנתאות ועוד בטרם עלתה הריבית. בחודשים האחרונים יש דממה מוחלטת בשוק הנדל"ן בגלל עליית הריביות. השכירות היום לא מכסה את המשכנתה שהמשקיעים לוקחים בדרך כלל עם 50 אחוז הון עצמי. ברחוב עצמאות והשוק הטורקי ניתן למצוא היום דירה ב-12 אלף שקלים למ"ר.
● צפי לשנת 2023: לא ברור. יש עצירה בעליית המחירים. מלאי הדירות מתחיל להתמלא ואין קונים. הרבה תלוי האם הריביות ימשיכו לעלות, האם הקבלנים יעשו מבצעי עידוד לרכישת דירות חדשות שמחיר דירה חדשה בעיר התחתית של 80 מ"ר מגיע כיום ל-1.3-1.4 מיליון שקלים. בינתיים המשקיעים לא ממהרים לרכוש ומגלים כי תשואה של 3-4 אחוז היא תיאורטית בלבד ולא מתרחשת בפועל.
קראו גם:
"הפוטנציאל עוד לפנינו"
אמיר רז, יו"ר לשכת המתווכים בחיפה ובעלים משותף במשרד פתרונות נדל"ן:
"מזה הרבה שנים לא זכורה בחיפה שנה נדל"נית סוערת כמו בשנת 2022. במרבית השכונות בחיפה עלו המחירים בלמעלה מ־ 10 אחוז, כאשר נכסים מיוחדים עם ביקוש גבוה כגון דירות גן/ פנטהאוז עם שטחי חוץ קיבלו מספרים הגבוהים בהרבה.
"בדירות יד שנייה המאפיינות את הקונים הצעירים המחפשים למגורים או המשקיעים שמחפשים את התשואה, השנה הבאה תתאפיין בסטגנציה ואף ירידת מחירים קטנה עקב סביבת ריבית שרק עולה ומייצרת אתגר מימוני לדור הצעיר ואתגר תשואתי למשקיעים. בדירות המיוחדות יש ציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות עקב ביקוש קשיח והיצע קטן.
פרויקטים של התחדשות עירונית על הכרמל ימשיכו לקבל ביקושים יציבים מקהל משפרי הדיור שמחפש מצד אחד את הנוחות של חניה צמודה, מעלית, מרפסת נוף וממ"ד ומצד שני קרבה לאיזורי הביקוש של ציר מוריה ומרכז הכרמל.
השילוב של מלאי נמוך של דירות איכותיות עם קהל יעד אשר לא מתבסס על משכנתאות ולא מושפע מסביבת הריבית ימשיך להוביל לעליית מחירים אשר מאפיינת את הדירות הנ"ל. היום בלא מעט פרויקטים המחיר הוא 30 אלף שקלים למ"ר.
ציבור משפרי הדיור שאיננו יכול לעמוד במחירים של הדירות בלב אזורי הביקוש של הכרמל גם הוא מוצא פתרונות בפרויקטים בשכונות צמודות כמו רוממה, ורדיה, רמת אלמוגי ובמיוחד בשכונה החדשה שקמה בימים אלה - גבעת זמר אשר המחירים בה החלו ב־18 אלף שקלים למטר רק לפני שנה וכיום היזמים מצליחים לקבל בה, 22 עד 25 אלף שקלים למטר.
חיפה חווה פריחה בשל משקיעי חוץ אשר מזהים את הפוטנציאל שלה כמטרופולין הראשי של הצפון. ההערכה שלי היא שבשנה שנתיים הקרובות המשקיעים יתרכזו בעיקר בהזדמנויות רכישה סביב אזורי ההתחדשות העירונית/ פינוי בינוי, ובמיוחד בשכונות החוף ושכונות נווה שאנן השופעות בתהליכים שכאלה.
הפוטנציאל של הנדל"ן החיפאי רחוק ממימוש, אך בשנה שנתיים הקרובות יתמקד בשמירה על רמת מחירים דומה ועליית מחירים אך ורק במוצרים המבוקשים".
פורסם לראשונה: 09:42, 13.01.23
