מה מצב תחום הבנייה בעיר חיפה, ולאן הוא הולך שוק הנדל"ן בעיר? יו"ר ארגון קבלני מחוז חיפה, עופר שגיב, מנתח את הנתונים ומציע לפעול מהר.
"שוק הנדל"ן בעיר חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, עם כ-300 אלף תושבים, מדשדש במקרה הטוב, ובקיפאון במקרה הפחות טוב", אומר שגיב. "בשנים האחרונות אין ממש פיתוח עירוני, כמות התחלות הבנייה מזערית ביחס לכמות האוכלוסייה, מחירי הדירות בעלייה, והצעירים נוטשים את העיר ומחפשים את עתידם בערים אחרות".
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשלוש השנים האחרונות החלו להיבנות בחיפה כ-530 דירות חדשות בלבד בממוצע לשנה, לעומת 917 דירות שהחלו להיבנות בכל שנה בממוצע בעשור האחרון. שגיב: "זו טיפה בים, זו כמות התחלות בנייה שמאפיינת יישוב קטן ולא את העיר השלישית בגודלה בישראל. היצע כזה של דירות לא יכול לענות אפילו על הגידול הדמוגרפי, שלא לדבר על הביקושים הגבוהים".
על פי יו"ר ארגון הקבלנים במחוז, "שיעור ראשון בכלכלה אומר שכשביקוש גבוה פוגש היצע נמוך – התוצאה המיידית היא עליית מחירים. ומהכלל אל הפרט: לפי הלמ"ס, ברבעון השלישי של 2022 נרשם זינוק של 23 אחוז במחירי הדירות בחיפה והם הגיעו ל-1.434 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.168 מיליון שקל בממוצע ברבעון המקביל ב-2021. יש לציין כי עליית המחירים אפיינה את כל האזורים בארץ בתקופה הנבדקת ולא רק את חיפה, אך כשזה מתווסף להיצע נמוך של דירות בעיר, מה שמדגיש את החומרה של עליית המחירים".
שגיב מדגיש כי עלייה דרסטית במחירי הדירות לא טובה לציבור, וגם לא לקבלנים בטווח הארוך. לדבריו, "כשהמחירים עולים בחדות הם מתווים את מחירי הקרקעות במכרזים הבאים של רמ"י ובמכרזים הפעילים וכתוצאה מכך מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י קפצו דרמטית. נוצר רף תחתון שמתחתיו קשה לרדת והוא יוצר עומס מימוני וסיכון גדול במיוחד ליזמים יחד עם עליית הריבית. זה עלול לגרום ליזמים לוותר על פרויקטים וכך יקטן ההיצע אף יותר".
הגירה שלילית
שגיב מציע לבחון היבט נוסף. "נתוני הלמ"ס משקפים נאמנה את הלך הרוח בשוק הדיור בחיפה – היעדר פיתוח עירוני, מחסור בפתרונות דיור לצעירים והיצע נמוך של דירות באופן כללי, וגם יזמים רבים הפסיקו לראות בחיפה יעד להשקעות לאור המצב בעיר, וזה מעיב אף יותר על הפיתוח שלה. כל זאת מרחיק את הצעירים של חיפה החוצה. לפי הלמ"ס, בחיפה נרשמה בשנת 2021 הגירה שלילית - מהעיר יצאו 11,523 איש, לעומת 7,991 איש שנכנסו – מה שמציב אותה עם מאזן שלילי של 3,532 אנשים. העיר מדורגת במקום השלישי והלא מחמיא בדירוג מאזן ההגירה השלילי, אחרי ירושלים ואשדוד. חבל, חיפה היא עיר חשובה מאוד בישראל, יש לה פוטנציאל גבוה לצמוח, להתחדש ולגדול, תוך שיפור משמעותי ברמת ואיכות החיים של תושביה, ובמקביל פוטנציאל למשוך אליה אוכלוסייה צעירה ואיכותית לשכונות החדשות. אך לשם כך דרושים עידוד ותמיכה מהרשות המקומית, ולצערי נושא זה לוקה בחסר".
קראו גם: >>
אז מה ניתן וצריך לעשות?
"אני סבור שכדי לשפר את מצב שוק הנדל"ן החיפאי ואת המציאות המתוארת, קודם כל נדרשת הבנה מצד העירייה שהעיר זקוקה לפיתוח ולהתרחבות לטובת התושבים הוותיקים, לטובת הצעירים ולטובת התושבים שיגיעו. אני קורא לוועדה המקומית לעודד את הבנייה בעיר ולא לעצור אותה או לעכב אותה בהליכי תכנון מפרכים ומייגעים. צריך לפעול לקיצור משכי הזמן של הליכי התכנון, ולזרז משמעותית את קצב מתן היתרי הבנייה. צריך לקדם בעיר בקצב מואץ תוכניות התחדשות עירונית, בדגש על שכונות כגון הדר ושכונות אחרות, ולייצר תוכניות שמאפשרות הגדלה של העיר, גם על ידי ציפוף ובנייה לגובה, וגם על ידי תכנון שטחים נוספים להתרחבות העיר. אם כל אלה לא יקודמו, לצערי היצע הדירות בחיפה לא יגדל, מחירי הדירות ימשיכו לעלות, הצעירים ימשיכו לנטוש, והעיר תזדקן ותאבד ממעמדה החשוב כעיר המחוז של הצפון".
