אם אף פעם לא עצרתם לחשוב האם אתם גרים בדירה שמתאימה לצרכים שלכם או שתהיתם אם פשוט התפשרתם על ההיצע הקיים בשוק, אתם לא לבד. מסתבר שעד היום לא בדקו איזה גודל דירות צריך לבנות, ומי שמכתיב את היצע הדיור כיום הם היזמים בלבד, ללא הנחייה של המדינה או של הרשויות המקומיות.
מחקר שנעשה על ידי חברת הייעוץ והניהול AVIV AMCG עבור מינהל התכנון במשרד האוצר, מצביע על טווח רחב ואף קיצוני בתמהיל גדלי הדירות בין ערי ישראל: מ-74% דירות קטנות ובינוניות בבת-ים בקצה האחד, ועד ל-3% בלבד של דירות מסוג זה במודיעין-מכבים-רעות בקצהו השני. המחקר התבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועל סקר העדפות דיור שנערך בקרב 4500 משקי בית.
מדוע זה חשוב? כי בשני העשורים האחרונים חל גידול משמעותי בשיעור משקי הבית הקטנים (1-2 נפשות), וכיום הוא עומד על 44% ממשקי הבית בישראל. עם זאת, מגמת התכנון בישראל בשנים האחרונות מאופיינת בהומוגניות גבוהה של שכונות ובנייני מגורים הכוללים בעיקר דירות 4-5 חדרים בשטח של 100-130 מ"ר. שוק זה מותאם לקהל יעד של משפחות עם ילדים, אבל פרופיל משקי הבית בישראל הוא רחב ומגוון בהרבה וכולל יחידניים, קשישים, משפחות חד-הוריות, רווקים, שותפים ומשקי בית לא-משפחתיים מסוגים אחרים. תמונת המצב היא שאחוז הדירות הגדולות עולה, אבל משקי הבית דווקא הולכים וקטנים.
טל ונגר, סמנכ"ל תכנון וסביבה ב- AVIV AMCG ואחת מעורכי המחקר, אומרת: "כמחצית ממשקי הבית בישראל אינם זקוקים לדירות 4-5 חדרים אותן ממשיכים לתכנן ולבנות מכוח ההרגל, תוך שימוש לא יעיל ולא אטרקטיבי בשטח. המדינה דווקא מחזיקה באינטרס מובהק לבנות דירות יותר קטנות גם בהיבט תכנוני כדי לצופף את הערים וגם בהיבט כלכלי, שהרי לאנשים שגרים בדירה קטנה המתאימה לצרכיהם נשארת יותר הכנסה פנויה. בסקר שערכנו בקרב יזמים וקבלנים ראינו שבעוד שדירות 3 חדרים נחטפות ראשונות, דווקא אותן כמעט לא בונים. מסתבר שכולם שבויים באותו הקונספט ואף אחד פשוט לא ביקש מהם לבנות דירות קטנות".
נתוני מחוז חיפה נחשפים
ממצאי המחקר מראים ש־ 66% מהדירות בעיר חיפה הן דירות קטנות ובינוניות עד 90 מ"ר, נתון גבוה מהממוצע הארצי שעומד על 38%. עוד עולה מהמחקר כי 26% מהדירות בעיר הן גדולות (91-140 מ"ר), ואילו 9% מהדירות הן גדולות מאוד, ושטחן גדול מ- 140 מ"ר.
כאשר יוצאים את גבולות העיר ומסתכלים על מחוז חיפה כולו, התמונה שונה. באזור הכולל את נפת חיפה ונפת חדרה 30% מהדירות הן בינוניות בנות 56-90 מ"ר, ואחריהן נפוצות דירות גדולות מאוד בגודל 141 מ"ר ויותר, שהן 26% מכלל הדירות במחוז. דירות בגודל 91-115 מ"ר, שהן בדרך כלל דירות 4-5 חדרים, מהוות 18% ודירות קטנות עד 55 מ"ר ודירות גדולות בנות 116-140 מ"ר תופסות נתח של כ-13% כל אחת.
על אף שלא תמיד יש קשר ישיר בין גודל משק הבית לגודל הדירה, ניתן להניח שמשקי בית קטנים (1-2 נפשות) צפויים להסתפק בדירות קטנות ומשקי בית גדולים בדירות גדולות. במחוז חיפה יש אינדיקציות למחסור אדיר בדירות קטנות המתאימות למשקי בית קטנים: כמעט 50% ממשקי הבית במחוז מונים 1-2 נפשות, אבל דירות קטנות עד 55 מ"ר מהוות רק 13.2% מהיצע הדירות, כלומר שלכאורה קיימת התאמה רק לרבע ממשקי הבית. מן הצד השני - תמונה הפוכה: רק 7% ממשקי הבית במחוז חיפה מונים 6 נפשות ומעלה, אבל כ- 25% מהדירות במחוז הן דירות גדולות מאוד בנות 141 מ"ר ומעלה.
חן נאור, מתכנן ערים בכיר ב- AVIV AMCG ועורך המחקר מדגיש כי "על אף הממצאים המצביעים על פער, לכאורה, בין היקף משקי הבית הקטנים לבין היקף הדירות הקטנות, אי אפשר למתוח קו ולהניח קשר ישיר וחד־ערכי בין גודל הדירה לגודל משק הבית. לכל משפחה שיקולים וצרכים שונים הקשורים למבנה משק הבית ולהעדפות הדיור שלה. בנוסף, צריך להימנע גם ממצב שבו קובעים אחוזים גבוהים של דירות קטנות בתוכניות שונות באופן גורף, רק כי באופן כללי אלה חסרות או רצויות".
החוקרים ממליצים לבחון כל מקרה לגופו בהתאם למאפייני המקום, הצרכים והשאיפות של הרשות המקומית, מפני שבסופו של דבר יש הכרח בגיוון תמהיל גדלי הדירות וחובה לבחון את הצרכים המקומיים הרלוונטיים למקום.
גדלי הדירות בקריות
בחינה של מרחב הקריות, שבמידה רבה מהווה שוק דיור אחד, מעלה כי קריית מוצקין וקריית ביאליק מציגות תמהיל גדלי דירות דומה ומאוזן יחסית. לעומתן, קריית ים נוטה לשיעור גבוה של דירות קטנות ביחס לקריות (כ-32% מהדירות הן עד 70 מ"ר) וקריית אתא מאופיינת בשיעור גבוה ביותר של דירות גדולות מאוד: מעל 35% מהדירות בה הן בנות 150 מ"ר ומעלה. שיעור זה האמיר תוך עשור, כאשר מהנתונים עולה שבשנת 2011 שיעור דירות בנות 150 מ"ר בעיר עמד אז על 26% בלבד.
ומה קורה בשאר חלקי הארץ?
את האחוז הגבוה ביותר (76%) של הדירות הגדולות בנות 140 מ"ר ומעלה אפשר למצוא בעיר רהט שבדרום. במקום השני ניצבת עיריית מודיעין-מכבים-רעות עם 67% דירות גדולות ובמקום השלישי ראש העין, בה 57% מהדירות הן בנות 140 מ"ר ומעלה. רעננה ונס ציונה סוגרות את החמישייה ראשונה עם 49% דירות גדולות.
מן הצד השני, בבת־ים נמצא מלאי הדירות הקטנות (עד 90 מ"ר) הגדול ביותר: 74% מהדירות הן קטנות-בינוניות. רק 2% מהדירות בעיר הן גדולות מ- 140 מ"ר. אחריה תל־אביב־יפו עם 69% של דירות קטנות-בינוניות, ואחר כך ירושלים (67%), בני־ברק וחיפה (66% כל אחת).
מה יגרום לכם להחליף דירה?
ממצאי הסקר מצביעים על כך שקיימת נכונות לעבור לדירה קטנה יותר, ורוב המשיבים ציינו שחסכון כספי הוא התמריץ החזק ביותר להקטנת הדירה בקרב הנשאלים. בקרב משקי הבית הקטנים, ממצאי הסקר מחזקים את ההנחה כי קיים קשר בין גודל משק בית קטן לבין הצורך או ההעדפה לדירה קטנה. הסקר העלה כי שני שלישים (כ-68%) ממשקי הבית הקטנים המונים 1-2 נפשות וגרים בדירות של 80 מ"ר ומעלה הביעו נכונות לגור בדירה קטנה יותר. בקרב בני הגיל השלישי (65+), במשקי בית הכוללים עד 2 נפשות ומתגוררים בדירות הגדולות מ-100 מ"ר, התמריץ החזק ביותר להקטין את הדירה הוא קרבה למשפחה / חברים.
בקרוב: תמהיל גדלי דירות באפליקציה
בעקבות המחקר פיתחו בחברת AVIV AMCG אפליקציה ייעודית המציגה את תמהיל גדלי הדירות בישראל. באפליקציה, שתהיה זמינה בקרוב לציבור באתר מנהל התכנון, ניתן יהיה לבחור ולסמן אזור בארץ ולקבל את תמהיל הדיור של השכונה, הישוב והמחוז. המידע ההשוואתי יציג גם שינויים לאורך העשור האחרון (בין השנים 2011-2020) על גבי מפה. האפליקציה תהיה זמינה לכולם וצפויה לשרת בעיקר רשויות מקומיות, מתכננים ויזמים. היא תסייע להם להתאים את עצמם לשוק ותספק להם ידע רלוונטי ונגיש על היצע הדירות הקיים.
לסיכום, אומרת טל ונגר: "אנחנו מקווים שהמידע שהתקבל מהמחקר יעודד עיריות ורשויות מקומיות לגבש מדיניות מקומית שתעסוק בתמהיל הדירות. היא תסייע להם להתאים את ההיצע לצרכי הדיור של תושביהם הקיימים והעתידיים, ולהעריך באופן איכותי יוזמות תכנון שמגיעות מצד יזמים".
קראו גם: >>
