על שולחנה של עיריית חיפה מונחת תוכנית 'מורדות לינקולן – תל אהרון', במסגרתה מתוכננים להיבנות 2,500 דירות חדשות במורדות הירוקים של הכרמל, מתחת לרחוב הרופא ומעל לכביש פרויד.
תוכנית הבנייה צפויה לשנות את פני הכרמל, כפי שקרה עם הקמתן של שכונות רמת אשכול, דניה ואחרות שהוקמו על מדרונות הכרמל הירוקים.
בשבועות האחרונים נשמע קולם של המתנגדים לתוכנית, המתריעים מפגיעה בערכי הטבע והנוף של חיפה. המתנגדים קראו לעיריית חיפה לגנוז את התוכנית, שכוללת חציבות משמעותיות בהר, כריתת אלפי עצים, בניית מחלפים, תביא לתוספת רכבים ותושבים, ותפגע בוואדיות ובמראה הירוק של חיפה.
כעת, בעלי הקרקעות בתוכנית ונציגיהם המשפטיים, עולים להתקפה ומזהירים את העירייה, כי כל עיכוב נוסף בהפקדת התוכנית תוביל להגשת תביעות ענק שבהן תתקשה לעמוד העירייה.
לעדכונים שוטפים והתראות פיקוד העורף בחיפה והקריות הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השקטה שלנו >> https://bit.ly/47yENVa
עו"ד אסף עירוני, ממשרד ש.פרידמן, אברמזון עורכי דין, מייצג 82 בעלי קרקע בתוכנית שהגישו תביעה נגד העירייה על רקע עיכובים בהפקדת תוכנית בנייה.
"חלק מבעלי הקרקע רכשו אותה בתקופת המנדט", מסביר עו"ד עירוני, "זה אומר שהם ממתינים כ-100 שנים להפקדת תוכנית שתאפשר פיתוח של הקרקע שברשותם. אני לא יודע למה התוכנית לא קודמה עד שנות ה-90 אבל משלב זה, בעלי קרקע החלו לבוא בדרישות לפיתוח".
קראו עוד:
קליש בתמונה
בשנת 2010 הופקדה תוכנית חפ' 2000, תוכנית המתאר של חיפה, בה מוסדות התכנון שבו וקבעו כי אזור מורדות לינקולן מיועד לבנייה למגורים.
"הקרקע מאז ומעולם הייתה למגורים ותוכנית בנייה ראשונה הופקדה ב-2013", מסביר עו"ד עירוני, "בפברואר 2015 נקבע כי התוכנית תוקדם במהירות וביעילות. כשבעלי הקרקע, שחלקם רכשו את הקרקע אחרי הפקדת תוכנית הבנייה, ראו שהתוכנית לא מקודמת, הם פנו אליי ונאלצנו להגיש עתירה ראשונה ב-2020. בעקבות העתירה הושגו הסכמות וקליש הבטיחה לקדם את התוכנית, נקבעו לוחות זמנים, אבל גם בהם העירייה לא עמדה.
"ב-2023 הוגשה עתירה נוספת ונשיא בית המשפט המחוזי חיפה היוצא השופט רון שפירא, ביקר את התנהלות העירייה, וקבע כי משך הכנת התוכנית אינה מתקבלת על הדעת ואינה סבירה".
"אנחנו גם רוצים לשמור על הכרמל ירוק אבל פיתוח שכונות הוא תהליך טבעי והכרחי עבור העיר חיפה", אומר עו"ד עירוני, "העיר לא יכולה לקפוא על שמריה וחייבת שכונות חדשות".
רגשות מעורבים
עיריית חיפה מציגה עמדה מורכבת באשר לקידום התוכנית. מצד אחד, העירייה הייתה שמחה בצמיחת העיר, תוספת תושבים שיסייעו בכלכלת העיר ותוספת ארנונה. מנגד בעירייה לא היו רוצים לפגוע במדרונות הירוקים ולא מעוניינים להשקיע עשרות מיליוני שקלים מקופת העירייה בפיתוח השכונה וגם לא רוצים להתמודד עם מחאת המתנגדים. סגנית ראש העיר שרית גולן שהתייחסה לתוכנית ציינה כי העירייה מתנגדת לתוכנית אבל מחויבת לקדם ולהפקיד אותה.
"התוכנית תקודם גם אם נבחר ציבור כזה או אחר יתנגד", אומר עו"ד עירוני, "היטלי הפיתוח שנגבים מבעלי הקרקע צפויים לממן את התוכנית או מרביתה. כך שאין טיעון כלכלי שיכול למנוע את קידום התוכנית. בית המשפט קבע כי לנוכח העשורים שחלפו והקרקעות שטרם פותחו, הרשויות חייבות להאיץ את צעדיהן. העירייה קיבלה אזהרה מבית המשפט, ואם לא תבין כי זה בטובתה לפתח את השכונה, ולא תדע לכבד את בעלי הקרקע היא תהיה חשופה לתביעת ענק מבעלי הקרקע".
הזזת הגבינה
בין 82 בעלי הקרקעות אותם מייצג עו"ד עירוני, גם כאלו הזועמים על התנהלות העירייה וגרירת הרגליים. "העירייה לא מקדמת את התוכנית בגלל שזה לא מתאים לכמה מתושבי הכרמל, בעלי ממון והשפעה פוליטית, שלא רוצים שיזיזו להם את הגבינה ושינו את הצביון של השכונה", אומר אחד מבעלי הקרקע, "מדובר בתכנון מדיר וניסיון למנוע פיתוח הכרחי של העיר והכרמל. יש להתנער מהפופוליזם ואנשים חייבים לבחור את המלחמות שלהם בקפידה. אבוי לנו אם התוכנית לא תצא לפועל".
לדברי בעלי קרקעות, גם במקרה של תוכנית דניה הירוקה היו תושבים מבוססים שלקחו את היזמים לבתי המשפט, אך גם אז נקבע כי יש למצוא את האיזון בין הרצון לשמירה על הירוק לזכות הקניין והצורך לפתח את העיר.
"יש לזכור כי גם במקרה של מורדות לינקולן וגם במקרה של דניה, היו מאות התנגדויות, ישיבות תכנון רבות, ולבסוף התקבלו החלטות מנומקות שהובילו לתוכניות הבנייה", אומר עו"ד עירוני, "הציבור חייב לכבד את ההליך והתוכניות כדי שניתן יהיה לשמור על השטחים הירוקים שמחוץ לשטחי התוכנית".
פיצוץ בוועדה
בין בעלי הקרקע, בולטת קבוצת גולדשטיין המחזיקה בחלק הגדול ביותר משטח המיועד לבנייה. ארז גולדשטיין, יו"ר ובעלים של קבוצת גולדשטיין, מסביר את עמדת בעלי הקרקע, והזעם העצום על התנהלות העירייה.
גולדשטיין: "בשנת 2010 חתמנו עסקה מתמשכת על 50 דונם בעלות של 100 מיליון שקלים עלות קרקע. לפני ביצוע העסקה, בדקנו מה חושבת העירייה על התוכנית. לצורך כך נפגשתי עם ראש העיר כאז יונה יהב ומהנדס העיר אריאל וטרמן. בדקנו את כל הפרטים איתם, לרבות בדיקה כי מדובר בקרקע המיועדת למגורים. העירייה הציגה בפנינו תוכניות ומנעה מאיתנו לקדם תוכנית בעצמנו בטענה כי התוכניות שלה מותאמות יותר לעיר".
גולדשטיין אומר כי העירייה החלה למשוך זמן, וטענה כי הפקדת התוכניות היא עניין של שנתיים שלוש. "הסברנו ליהב ולמהנדס כי בכוונתו להשקיע 100 מיליון שקלים, והם הבטיחו להפקיד את התוכנית בסוף 2012. בינתיים הם ביקשו רק שנממן ונסבסד את עבודת האדריכל בתוכנית".
הרומן בין בעלי הקרקע והעירייה לא החזיק זמן רב. "העירייה אכן הפקידה תוכנית בסוף 2012", אומר גולדשטיין, "אנחנו מגיעים לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה בידיעה שהתוכנית תאושר ואז שאלו האם יש מתנגדים לתוכנית? מי מרים את היד? יהב ומהנדס העיר שרק לפני רגע לקחו מאיתנו כסף כדי לקדם את התוכנית. השתוללתי בוועדה. לא הבנתי איך זה יכול להיות".
לנוכח הפיצוץ בוועדה נעשה ניסיון לגשר על המחלוקת. גולדשטיין: "כדי בכל זאת לקדם את התוכנית, הסכמנו לחלק את התוכנית ל-4 מתחמים. למרות שאנחנו מחזיקים ב-50 דונם החלק הגדול בתוכנית, הסכמנו שיפותחו קודם המתחמים 1 ו-2 השייכים לעירייה ולאחים עופר ולדחות את הפיתוח של המתחם שלנו".
אין חותמת
ארז גולדשטיין שרגיל לבנות ברחבי הארץ, אומר כי הוא לא ראה התנהלות כזו של רשות מקומית. "למרות שהגענו להסכמות וחלוקת מתחמים, התחילו למשוך אותנו ולא הפקידו את התוכנית. ב-2019 הגשנו עתירה ושוב התחייבו בעירייה להגיש תוכנית תוך שנתיים. על הסיכום החדש חתמה היועצת המשפטית לעירייה. עוברות שנתיים ושום דבר לא קורה.
"אמרנו לעירייה 'יש לנו מסמך חתום, תנו לנו לבנות'. ואז יועצת המשפטית אמרה שעל המסמך שחתמנו – אין חותמת. לא האמנתי למה שאני שומע. בשלב זה נכנסה לתפקידה קליש. היא ביטלה 3 פעמים פגישות שנקבעו איתה".
פעם נוספת נאלצו בעלי הקרקע להגיש עתירה ונקבע דיון לחודש יולי 2023. "שבועיים לפני הדיון, במליאת הוועדה המקומית שהתקיימה בזום, קליש אמרה שלמרות התחייבותה לבית המשפט, היא לעולם לא תבנה בכרמל שכונה חדשה. השופטת שאלה את קליש 'איך את לוקחת קרקע למגורים של אנשים, עוצרת פיתוח ולמעשה מלאימה את הקרקע?'.
"בית המשפט קבע בהמשך כי העירייה תפקיד את התוכנית בתוך חצי שנה, או שתרכוש את הקרקע במאות מיליוני שקלים. נשיא בית המשפט המחוזי קבע לוחות זמנים להתקדמות, והזהיר כי אם לא יראה התקדמות ידון בפיצויים לבעלי הקרקע".
בינתיים קליש לא נבחרה בשנית, יהב שב לתפקידו, ובעירייה קיימו שיתוף ציבור בטרם תופקד התוכנית. "העירייה מקדמת את התוכנית לאט לאט ומגישה תוכנית שטרם אושרה במקומית", אומר גולדשטיין, "עשו שיתוף ציבור ורוצים שהקרקע שלנו, שעלתה לנו מאות מיליוני שקלים וכעת שווה מיליארדים, תשמש לטיול של כלבים בשבתות?
"כבעל קרקע אני יכול לבנות בקרקע למגורים שברשותי, ואי אפשר למנוע ממני זאת כדי לעשות מהנכס שלי שביל לטיולי כלבים או שמורת חזירי בר. במידה ולא תופקד התוכנית, סיכמנו כי מעבר להגשת תביעה בסך 300 מיליון שקלים, נוציא שמאות לקרקע ותוגש תביעה של מעל מיליארד שקלים".
האינטרס הציבורי
בעוד בעלי קרקעות דורשים את פיתוח הקרקעות שרכשו למגורים, עולה השאלה מה האינטרס הציבורי, ומה נכון עבור הציבור לעשות במדרונות הירוקים של חיפה.
ד"ר יובל ארבל, עמותת צלול: "האינטרס הציבורי אינו עוד שכונות חדשות, אלא שיקום השכונות הוותיקות של חיפה, כדוגמת בת גלים, הדר, שפרינצק ואחרות. במקום להשקיע מאות מיליוני שקלים בהרס הטבע, הנוף של חיפה והמדרונות הכרמל, מן הראוי להוביל להתחדשות עירונית. במקום טבע נקבל גינות עציץ. נקבל שכונות צפופות עם יותר מכוניות, יותר זיהום, ויותר מי נגר שיזהמו את הים. האם זהו האינטרס הציבורי?".
גורם בכיר העירייה מוסיף: "נראה כי בעירייה משכו את הזמן כדי לא להוציא לפועל את התוכניות שבית המשפט קבע כי הן חייבות לצאת. בעלי הקרקע זוכים לתמיכת בית המשפט אבל זה לא אומר שזהו האינטרס הציבורי. במקום כספים שיפתחו שכונות ישנות, העירייה תצטרך לשלם על פיתוח שכונה חדשה, שרק חלק מהכסף יגיע מהיטלי הפיתוח שישלמו בעלי הקרקע, ובנוסף תצטרך העירייה לבנות מבני ציבור ובתי ספר שיעלו לה כסף.
עוד מוסיף אותו גורם: "גם את הטענה כי התוכנית תסייע להתמודד עם הביקוש העצום לדירות לא ניתן לקבל כי לנוכח תוכניות תמ"א 38, התחדשות עירונית ובניית שכונות כמו נאות פרס ב', ובהמשך במפרץ חיפה, לא צפוי מחסור בדירות בחיפה. תוכנית מורדות לינקולן הראשונה שנפסלה הייתה צפופה וגדולה הרבה יותר מזו הנוכחית שמקודמת, ולפחות על כך יש לברך".
מעיריית חיפה נמסר: "העירייה מקדמת את התוכנית בהתאם ללוח הזמנים שאושר במסגרת פסק הדין של בית המשפט המחוזי".
