אחד מבכירי תחום הנדל"ן בחיפה יוסי כהן, מנכ"ל חברת נקסט אורבן כוזהינוף, מנתח את שוק הנדל"ן בעיר ומפנה אצבע מאשימה כלפי ראש העיר עינת קליש וסגנה נחשון צוק.
לטענת כהן, ענף הנדל"ן תקוע בעיר מזה 4 שנים, מאז כניסתה של קליש למשרד ראש העיר, והוא אינו צופה שמשהו ישתנה בשנה החמישית לכהונת קליש.
היכן עומד תחום הנדל"ן בחיפה על רקע עליות הריבית?
"אנו עוסקים בהתחדשות עירונית, ואנו בשלב שלפני עלייה על הקרקע, שלב שאינו מצריך מימון. הכל זה כסף שלנו ולכן אין לנו חרב המונחת על הצוואר בניגוד לחברות אחרות. כשנתחיל לבנות ניקח את המימון הנדרש לבנייה, ועד אז הריבית תתאזן ותרד. אבל לא הריבית היא הפקטור המשמעותי בחיפה" .
מה הפקטור החשוב?
"הפקטור של מה קורה בחיפה. העיר נמצאת בהולד (עצירה) 4 שנים ולא קורה בה כלום. יש בעירייה הרבה מצגות אבל בפועל לא קורה כלום. אין אג'נדה של פיתוח. ראש העיר קליש וסגנה נחשון צוק מקדמים אג'נדה שלא מאפשרת לעיר להתפתח ולצמוח, מתעסקים במצגות וחלומות במקום לעבור לתוכניות הניתנות לביצוע".
מה בכל זאת נעשה בשנים האחרונות?
"לא קרה כלום 4 שנים, ועכשיו זו שנת בחירות ואין ציפיות שמשהו יקרה בשנה האחרונה לכהונה. מה כן קרה? הפריפריה של חיפה התפתחה, נשר, טירת כרמל, קריות, אבל בעיר השלישית בישראל מציאת מנוף זה אירוע מכונן".
קליש דווקא תומכת בהתחדשות עירונית.
"האמירה של קליש כי עתיד חיפה נמצא בהתחדשות עירונית זו בהחלט אמירה מבורכת. אמירה זו הביאה לעיר יזמים שרוצים לפתח את השכונות הישנות ולבנות חדשות במקומן. ואכן קודמו תוכניות להתחדשות עירונית".
אז מה הבעיה?
"הבעיה זה המרחק הגדול בין התוכניות למצב בפועל. לא ניתן לקדם תוכניות לא כלכליות. הבעיה זה המכפיל שקובעת העירייה (היחס שקובע כמה דירות חדשות אפשר לבנות במקום דירה ישנה – ד.ס). העירייה רוצה תוכניות עם מכפיל הקטן מ-4. תוכניות כאלו לא יכולות להתממש".
מכפיל נמוך
מה הבעיה עם הדרישה שתבנו פחות עם מכפיל נמוך?
"העירייה מקדמת תוכנית ודורשת שהיזמים יבנו מעבר לדירות החדשות עם פארקים, מתחמי ריאות ירוקות, מבני ציבור, גני משחקים, תשלום היטלי השבחה. ללא מכפיל של 4.4 אז היזם לא יכול להציג תוכנית כלכלית מאוזנת. ואז הפרויקט לא יזכה לליווי בנקאי. קליש קוראת ליזמים 'חזירים' אבל אין לה את ההבנה שמדובר בעניין כלכלי".
דיברתם עם קליש?
"היא לא מוכנה לשבת עם יזמים. וכל עוד היא לא תשב איתנו אז התוכניות שלה יישארו בגדר חלומות. היא יודעת מה הבעיה אבל לא מוכנה לקבל את זה. היא הייתה אדריכלית אבל היא לא מבינה בכלכלה. חצי עיר תקועה בגלל המכפיל הנמוך שנקבע – קרית חיים, קרית אליעזר, נווה שאנן ועוד. הכל תקוע. האבסורד שתוכניות שבסוף כן יצאו לדרך, זכו למכפיל כלכלי. אז למה לעכב בנייה?".
מה משמעות העיכובים בבנייה?
"כל עיכוב בבנייה מייקר את הפרויקטים, מכניס אי ודאות, ובסוף יש אנשים שגרים בבתים ישנים ומסוכנים שעלולים ליפול עליהם. אנחנו היזמים יכולים לחכות אבל התושבים האלו לא. העירייה מגדילה לעשות ומבקשת מהתושבים לשפץ את הבתים הישנים שלהם, והתושבים מבקשים מאיתנו עזרה. במקום להרוס בניין ישן ומסוכן ולבנות חדש, משפצים את הבניין. אבסורד".
איך אתם מתמודדים עם התנהלות העירייה?
"אנחנו עוקפים את הוועדה המקומית ומגישים תוכניות לוועדה המחוזית. כך עשינו יחד עם הרשות להתחדשות עירונית במקרה של תוכנית שער עלייה, כי ראינו שהעירייה לא מתקדמת ולא מקדמת את התוכנית. זה אירוע שלא קורה כל יום".
13 מתחמים
נקסט אורבן מקדמת את בראשית על הים בשכונת שער עלייה, במסגרתה ייהרסו 1,204 דירות ישנות ובמקומן ייבנו 5,298 דירות.
"אנו מעריכים כי בתוך 2-3 שנים נחל בהריסת המבנים הישנים בשכונה, והפרויקט יושלם בתוך 8 שנים".
בפרויקט נוסף, בראשית על הפארק בשכונה יזרעאליה, ייהרסו 104 דירות קיימות וייבנו 460 חדשות, כולל 2,000 מ"ר מסחר ועוד.
"בפרויקט הזה עברנו דרך ייסורים ונדרשנו להציג עשרות חלופות תכנון עד שהמקומית אישרה תוך הצגת התנגדות של נחשון צוק. אחרי 7 שנים במקומית, התוכנית ממתינה לקבלת מתן תוקף במחוזית. בתוך שנתיים נהיה בשלב הריסה למרות התנגדות צוק".
בנקסט אורבן פועלים ב-13 מתחמי בינוי בעיר, אלפי בתי אב חתומים בפרויקטים השונים, ופעילות בשכונות החוף, רוממה, נווה שאנן ועוד.
קראו גם:
כהן: "אנו פועלים רק בחיפה כי אנו מאמינים כי עתיד הנדל"ן של חיפה זו ההתחדשות העירונית, הריסת השכונות הישנות ובניית חדשות במקומן. אנו והתושבים מצפים לשינוי בהתנהלות העירייה בתחום ומקווים שנראה אותו בהקדם".
תגובת עיריית חיפה וקליש לא התקבלה.
פורסם לראשונה: 16:00, 24.04.23
