מיכל גור מחיפה מנהלת את חברת הנדל"ן והיזמות אלמוגים. חברת הענק שהוקמה בחיפה בונה בימים אלו כאלף יחידות דיור, ולמעלה מ-3,000 יח"ד נמצאות בתכנון. אלמוגים בונה בישראל ובחו"ל, אך גור אומרת בראיון ל"מיינט חיפה" שהלב תמיד בחיפה.
"אלמוגים הוקמה על ידי שני מהנדסים בוגרי הטכניון, מריו זוזל ועמי בר משיח, שהכירו בלימודים", מספרת גור. "החברה החלה לפעול בשנת 1986 כחברת ביצוע, ועד מהרה הפכה לחברה יזמית. לאורך השנים התפתחה בעיקר באזור הצפון ובנתה בחיפה, עפולה, נשר, טירת כרמל, יקנעם וקרית שמונה. משנת 2010 הפכה אלמוגים לחברה בורסאית והתחילה לגדול.
"אני נכנסתי לחברה לפני ארבע שנים וחצי, כשאלמוגים, שכיום פועלת גם באזור השרון והמרכז, הרחיבה את פעילותה ונכנסה לפרויקט מחיר למשתכן.
"בשנתיים האחרונות נכנסה החברה לפרויקטים של התחדשות עירונית ולשיתופי פעולה עם חברות גדולות בענף. גדלנו בהיקפי פעילות ל-1,000 יח"ד בביצוע, ומעל 3,000 בתכנון. ההון העצמי של החברה הוא כ-170 מיליון שקל, ויש בה כ-100 עובדים. המטה יושב בטירת כרמל, כי אנחנו לוקאל פטריוטים, ויש לנו שלוחות בארץ ובחו"ל. התבססנו כחברה יציבה ותיקה ומנוסה".
"צמחנו מהטכניון"
"כיום אנו מרכזים מאמץ בהתחדשות עירונית, תחום שמרכז הרבה קרקעות לבנייה. לשם כך מונתה סמנכ"לית בחברה להתחדשות עירונית, נוי בר משיח דותן. בתחום זה זכינו במכרז של שקמונה בקרית אליעזר, ובפרויקט שני באור ים (אור עקיבא). זכינו גם במכרז ענק של בנק דיסקונט וקרן ריאליטי לבנייה ברחוב הרצל בתל אביב, בשטח של 12 דונם. הקרקע נרכשה ב-685 מיליון שקל. ויש פרויקטים רבים נוספים".
את חיפאית?
"נולדתי בנווה שאנן, וגם הבעלים של החברה הם מחיפה. 95% מעובדי החברה הם מחיפה. זו חברה שצמחה מהטכניון ומחיפה".
וגם בונה בחיפה?
"חיפה לא צומחת בשנים האחרונות מבחינת אוכלוסייה, ובקושי מתאזנת בכל הנוגע להגירה שלילית. אומרים שהחיפאים הם ההורים של התל אביביים. הילדים של חיפה לא מוצאים עצמם בעיר. עצוב שזה המצב. כל מרכזי הכוח נמצאים בתל אביב, ולכן אני נוסעת לתל אביב, אבל לא מוותרת על מגוריי בחיפה. ועדיין, יש הגירה חזקה מהעיר".
איך נראית העיר בעיני אנשי הנדל"ן?
"יש קושי להתנהל מול העירייה. יש מחסור של בעלי תפקידים הרלוונטיים לקידום תוכניות. המערכת חסרה כוח אדם בתחום הרישום והבנייה, חסרים בודקי תוכניות, מנהלי מחלקות, ועוד. המחסור הזה מורגש, וקשה להעביר תוכנית בחיפה. לכן אני לצערי נאלצת לבנות בעיקר בערים אחרות. אני מקווה שדברים יזוזו מהר יותר בעיר וכך נוכל לקדם יותר את חיפה".
זז לאט? קליש מומחית לתכנון ערים, ונעשו מהלכים.
"בתחום ההתחדשות העירונית קליש עשתה חשיבה רוחבית נכונה, וחילקה מחדש את השכונות. זה לקח זמן, ולמרות שזה היה המהלך הנכון, קליש זכתה לביקורת. לחשוב לרוחב לוקח זמן רב יותר, וקליש ניסתה לקחת בחשבון תחבורה ותשתיות ולהוציא תוכניות טובות. אבל ענף הנדל"ן בוער, כולם רוצים לבנות מהר".
אז איך מיישבים את הרצון לבנות מהר והצורך לבנות מכון וטוב?
"מוסיפים כוח אדם. אנו מוכנים לשלם יותר על תוספת כוח אדם שיקדם את הליכי הרישוי והתכנון. זו לא רק הבעיה של חיפה, אלא בעיה כלל ארצית. אנחנו יודעים לבנות פרויקט בשנתיים עד שלוש, אבל ההליכים והביורוקרטיה לוקחים 3 עד 10 שנים. זה לא נתפס. בבלגרד, לדוגמה, שם אנו בונים פרויקט ענק על הריסות השגרירות האמריקאית, לקח מרגע ההריסה, שינוי התב"ע, וגמר הבנייה ומסירת מפתחות, ארבע שנים בלבד. זה לא נתפס. אנחנו בישראל חייבים להתאים עצמנו לקצב העולמי בתחום הבנייה, ובמיוחד שחסרות לנו דירות במדינה. צריך לצאת מהחשיבה ההסתדרותית ולקצר הליכים, כך שקצב הבנייה יעמוד בקצב גידול האוכלוסייה".
"התקדמות איטית"
למה לא רואים יותר בנייה בחיפה? איפה התוכניות שקליש שוקדת עליהן?
"לצערי, יישום התוכניות לוקח זמן רב ונראה שינוי רק עוד שנים קדימה. אמנם עשו תוכניות יפות, אבל ההתקדמות איטית. כל עוד הליכי התכנון הפורמליים לוקחים זמן רב, נצעד בדרך הארוכה של הגשת תב"ע, ועדות מקומיות, מחוזיות, עוד אישורים ועוד בירוקרטיה".
יש טענות של קבלנים שהתוכניות לא רווחיות בחיפה.
"יש באמת את עניין המכפיל בכל תוכנית. כלומר, כמה דירות ניתן לבנות במקום כל דירה ישנה. בפרויקטים שונים בעיר אכן ניתנו מכפילים לא ריאליים. בחיפה מחירי הדירות נמוכים בהשוואה למרכז הארץ, ולכן יש צורך במכפילים גדולים. העירייה לא מאמינה לטענות הקבלנים, ולכן אני מציעה לעירייה לקחת שמאים מטעמה, שיקבעו את המכפיל. העירייה צריכה לתת מכפיל גדול לפחות בבניינים הראשונים, כדי להניע את הפרויקטים. בהמשך, כשהשכונה תתחדש והדירות יהיו שוות יותר, ניתן לתת מכפיל קטן יותר. כך למשל בקרית אליעזר ניתן מכפיל שאינו ריאלי להיום".
קראו גם: >>
אולי בעירייה חושבים שהקבלנים מרוויחים יותר מדי בכל פרויקט?
"לצערי יש עדיין סטיגמה לגבי קבלנים שמבקשים להתעשר בצורה מהירה. בהייטק אולי יש מתעשרים מהירים, אבל אצלנו בענף הרווח לא שונה מחברות אחרות. אזכיר כי מחיר הקרקע עולה מדי שנה, והרווחים שלנו נשארו כבעבר ולא גדלו. יש לנו סיכונים. כמי שנמצאת 32 בענף, אני זוכרת גם ירידות מחירים, ואז מי שסופג את כל הסיכון זה הקבלן".
ראינו קבלנים שנופלים. הענף מסוכן לציבור?
"מי שקונה היום דירה עם ליווי בנקאי נמצא בידיים טובות. העובדה שהבנק נותן מטרייה וליווי לפרויקט, זה תעודת ביטוח שהפרויקט מנוהל ומפוקח בצורה מסודרת. מאז סיפור 'חפציבה' השתנו הנהלים, וכבר אי אפשר לשלם ישירות לקבלן. ועדיין, יש קבלנים קטנים שהולכים ללא ליווי ואנשים צריכים להיזהר ולבדוק את הפרויקט. חוסר בליווי בנקאי זו נורת אזהרה".
בחיפה ייבנו 1,300 דירות בפרויקטים לדיור בר השגה.
"אנו כחברה עוקבים אחר הפרויקטים, אך הפרויקטים בשלבים מוקדמים, ואי אפשר עדיין לגשת אליהם. אנו מחכים לשלב השיווק. אנו בונים כיום שלושה פרויקטים של 'מחיר למשתכן', ובסך הכל 600 יח"ד, שנסיים השנה את רובן. כך גם נתחיל בפרויקט 'מחיר מופחת' ברמת גן".
הנהירה לפרברים
הפרויקטים באמת טובים לרוכשים?
"היו צעירים שעשו עסקה טובה והרוויחו להערכתי למעלה ממיליון שקל על כל דירה בפרויקטים. לדוגמה, ברמת אלמוגי בחיפה מכרתי דירת 4 חדרים במחיר למשתכן תמורת 1.2-1.3 מיליון שקל, ואותה דירה מחוץ לפרויקט אני מוכרת ב-2.9 מיליון שקל".
אתם בונים בחיפה באלמוגי הילס, ומה עוד?
"הפרויקט באלמוגי יסתיים בתוך שנה, ויש לנו פרויקט בקרית אליעזר, שהבנייה בו תתחיל בעוד חמש שנים. מדובר בפינוי-בינוי של 160 דירות ישנות ב-7 בניינים, שבמקומם ייבנו 650-700 דירות בבנייה מרקמית משולבת מסחר ועירוב שימושים".
לאן צועדת חיפה?
"לצערי, למרות היתרונות הגדולים שיש לחיפה, העיר מאבדת את מקומה כעיר השלישית בגודלה בישראל לטובת ראשון לציון ובאר שבע, שמתפתחות בקצב מהיר. זה עצוב, כי אנו צריכים להיות המטרופולין שייתן מענה לכל הצפון. חיפה מאבדת אוכלוסייה לפרברים שלה. אנו עושים לדוגמה התחדשות עירונית בנשר, עם ראש עיר נמרץ ואכפתי. נשר תגדל ותמשוך עוד אוכלוסייה מחיפה. גם ערים נוספות מסביב צומחות, והחיפאים עוברים וחיפה נשארת מאחור".
אז מה עושים?
"קודם כל מדברים על זה, מציפים את זה, מקיימים שיח ציבורי. תהליכים החלו בהיסטוריה אחרי שדיברו עליהם. ומי שאוהבים את העיר, חייבים להמשיך ולדחוף את חיפה קדימה".
פורסם לראשונה: 11:17, 24.03.22
