הרבה תופעות אפיינו השנה את שוק הנדל"ן: העלייה החדה במחירי הדיור, שהגיעו ל-18 אחוז בממוצע. גידול משמעותי בהיתר הבנייה. יציאה לדרך של כמה פרויקטים מאוד משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית, ללא השוואה למה שנעשה בתחום זה בשנים קודמות, כניסת חברות בנייה גדולות למכרזים בקריות.
אבל החידוש המשמעותי ביותר נשאר עד כה בחדרי חדרים, למרות שהוא עלול לשנות מקצה לקצה את החיים בקריות, ונחשף כאן לראשונה - במסגרת תמ"א 35 חדשה שנמצאת בהליכי אישור אחרונים, צפיפות הבנייה בפרויקטים חדשים בקריות כמעט תוכפל.
אם היום, בממוצע, ניתן לבנות בקריות 12 עד 13 יחידות לדונם, הרי לפי הוראות התמ"א החדשה, על כל דונם ייבנו בין 20 עד 30 יחידות דיור, במקרים מיוחדים. כל זה ללא קשר האם יש באזור מספיק תשתיות כמו מוסדות חינוך, מוסדות ציבור, תשתיות כבישים, ועוד.
מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות, אלכס קופר, אמר השבוע בראיון מיוחד כי אנשי התכנון היו ממש המומים מההוראות החדשות של התמ"א.
"יש כמה יישובים שכבר פנו בנוגע לצפיפות שנדרשת מהם בפרויקטים חדשים, וטענו שזה בלתי ניתן לביצוע. גם אנחנו נבקש שיהיה בסמכות הוועדה המחוזית לקבוע האם ניתן לבנות בצפיפות כזו, בהתאם לכל פרויקט ופרויקט. אחרת עלולים להתעורר למצב שאם היום לוקח 5 דקות להתחבר לכביש ראשי, בעוד כמה שנים זה ייקח 50 דקות. ברור שזה מצב לא רצוי".
יותר צפוף, פחות מקום
במסגרת תמ"א 35, הקריות משויכות למטרופולין חיפה, ומוגדרות "יישובי גלעין מטרופוליני". הצפיפות ביישובים כאלו עומדת על 30 אלף אנשים לקמ"ר כאשר על כל דונם ניתן לפנות 20 יחידות דיור. אזורים מסוימים, כמו צירי תנועה על תחבורה ציבורית, מרכזים מסחריים, ריבוי שימושים, רחובות ראשיים ועוד, מוגדרים כאזורים בעלי "מרקם אינטסיבי" וניתן לבנות בהם עד 30 יחידות לדונם. דוגמה לאזורים כאלו: ציר עכו חיפה, בין קרית מוצקין לקרית ביאליק, וציר שדרות ירושלים, לאורך קרית ים, קרית שמואל וקרית חיים.
יצוין כי ראש עיריית קרית מוצקין, חיים צורי, התנגד בעבר בצורה נחרצת לביצוע תוכניות פינוי-בינוי נרחבות במרכז העיר, דבר שעלול 'לסתום' את העיר מבחינת תשתיות, במיוחד תחבורתיות. צורי אף עצר פרויקט כזה בעיר, בשל החשש מסתימת תשתיות. וזה היה עוד לפני התמ"א החדשה, שתחייב להגדיל עוד יותר את הצפיפות בערי הקריות.
השינוי בתמ"א 35, שכאמור רק בודדים נחשפו אליו עד היום, הוא אחד המאפיינים של שוק הנדל"ן בקריות. אבל זה לא היה המאפיין היחידי, ובעזרת מהנדס הוועדה ניסינו לראות מגמות שהיו ונמשכו.
המחירים ממשיכים לעלות
לפני שנתיים, באחד הסגרים שהוטלו בעקבות הקורונה, התבקש קופר להעריך מה הסגרים והקורונה יעשו לשוק הנדל"ן, והוא ענה בפשטות: לא הרבה. המחירים ימשיכו לעלות, והביקוש לדירות ימשיך להוביל את השוק. והוא צדק: בשנתיים האחרונות עלו המחירים בכ-30 אחוז, ואיש לא רואה את הסוף.
השנה האחרונה בשוק הנדל"ן הייתה מתעתעת: מצד אחד, הוצאו היתרי בנייה ליותר מ-1,000 יחידות דיור חדשות, היצע דירות שהיה אמור לצנן את עליית המחירים, אבל בפועל זה לא קרה. אגב, גם ברמה הארצית, העלייה במספר התחלות הבנייה בשנה האחרונה הייתה ללא תקדים, בעשרות אחוזים גבוהה משנים קודמות, אבל עדיין המחירים עלו.
קופר: "המחירים המשיכו לעלות באופן משמעותי, כי יש דברים שהם מעבר להחלטות ממשלה. אישרנו מעל אלף יחידות דיור, ועדיין יש ביקוש רב, כי אנחנו מדינה צעירה ויש כל הזמן ביקוש לדירות חדשות. צריך להבין ששינויים בשוק הנדל"ן מורגשים כעבור מספר שנים, כך שאני צופה שהמחירים ימשיכו לעלות, אולי בצורה מתונה יותר, אבל יעלו".
איך בכל זאת, למרות הבנייה המואצת, המחירים ממשיכים לטוס כלפי מעלה?
"כי עדיין הביקוש גובר על ההיצע. אנחנו מדינה עם ילודה גבוהה, וצריכים יחידות דיור. מספר התחלות בנייה גבוה לא אומר צינון השוק: זה שבונים עשרת אלפים דירות בדימונה או פריפריה אחרת, לא יביא לירידת הביקוש, כי באזור הביקוש אולי אין בנייה באותו סדר גודל. צריך לבנות היכן שיש ביקוש, ולא היכן שאפשר".
הקריות הפכו לאטרקציה
בפרויקטים החדשים שנבנים בקריות, אפשר להבחין בקלות באוכלוסיות חדשות שמגיעות לקריות: תושבי חיפה רבים ויוצאי מצפים ויישובים קהילתיים.
קופר: "למה תל אביב הפכה לעיר הכי מבוקשת? כי יש הרבה אפשרויות תעסוקה, בילוי וחינוך ברמה גבוהה. אלו הדברים שרוב האנשים מחפשים. חיפאים גילו את הקריות, המחירים פה זולים בעד 20% מבחיפה, יש פה עיר מישורית שקלה לתנועה, יש תרבות, יש מקומות בילוי ומערכות החינוך בין הטובות בארץ. אז למה לא לעבור לפה?".
המגמה השנייה, שאותה כבר ציינו ב"ידיעות המפרץ" בשנה האחרונה, היא של בני הגיל השלישי שעוזבים את המצפים בגליל המערבי ומחפשים להיות קרובים למרכזי תרבות ובילוי. הם כבר לא צריכים וילה, הילדים עזבו לרוב את היישובים וחשוב להם להיות קרוב לשירותים חיוניים.
נגמרו האדמות, מה עושים?
בשתיים מארבע הערים בקריות, שטחי הבנייה למעשה נגמרו: קרית ים וקרית מוצקין. שכונת משכנות אמנים הייתה השכונה הגדולה האחרונה בקרית מוצקין וגלי ים, שמאוכלסת בימים אלו, הייתה השכונה המשמעותית החדשה האחרונה בקרית ים. בקרית ביאליק עדיין יש המון שטחים לבנייה, וכך גם בקרית אתא.
גם בקרית ים וגם בקרית מוצקין מבינים שהעתיד טמון בהתחדשות עירונית, אבל בעוד שבקרית ים העירייה מעודדת את המגמה ודוחפת לאישור עשרות אלפי יחידות דיור במסגרת פינוי-בינוי, בקרית מוצקין עושים חשיבה מחדש. קשה לראות איך בתוך שנים ספורות תהיה קרית ים מסוגלת לקלוט עשרות אלפי תושבים חדשים, בשכונות של התחדשות עירונית, והמומחים מדברים על הדרגתיות בהוצאת היתרי בנייה, לראות איך כל מתחם כזה משפיע לפני שממשיכים הלאה.
קופר: "אנחנו מדברים על תוכניות שהוכנו עבור שכונות שייבנו עוד 3-4 שנים. אין אנליסט שיכול בוודאות לנבא מה יהיו ההשלכות, בתחום התנועה, למשל, עד כמה זה יעמיס על מרכזי הערים, בעוד כמה וכמה שנים. היו מקרים בארץ של שכונות שנבנו בלי תשתיות מתאימות, וראינו את התוצאות. לא צריך לרוץ אחרי המספרים".
קופר ציין כי גם בקרית ביאליק, שם יש תוכניות לבניית עוד אלפי יחידות דיור, לא ממהרים עם עוד שכונות חדשות, מאחר שבשכונה החדשה, נאות אפק, נבנו רק מחצית מ-3,500 יחידות דיור שאמורות להיבנות במקום.
ראש העירייה, אלי דוקורסקי, טען בעבר כי לרשויות "לא כדאי", כלכלית, לבנות יחידות שכונות חדשות, מכיוון שההוצאה על כל תושב חדש היא גבוהה מהארנונה שהוא ישלם. דוקורסקי התנה בעבר קידום כמה תוכניות בנייה בעיר בקידום פרויקטים של בניית אזורי תעסוקה, מהם יש לרשויות הכנסה מובטחת וגבוהה.
החברות הגדולות מגיעות
תופעה חדשה שנרשמה השנה בתחום הנדל"ן הייתה הגעתן לאזור של חברות בנייה גדולות, שבעבר לא התעניינו בפרויקטים בפריפריה. כך למשל, במכרז האחרון, לבחירת יזם לקידום פרויקט גדול של פינוי-בינוי בקרית ביאליק, ניגשו כמה מחברות הבנייה הגדולות בארץ, ביניהן שיכון ובינוי, דימרי ועוד. לבסוף זכו במכרז, במשותף, חברות אילה אגם ובסט. גם בפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית, שצצים כפטריות אחרי גשם בקריות בשנה האחרונה, היזמים הם חברות בנייה ותיקות, גדולות, שבעבר לא חשבו כלל על בנייה בצפון, וכיום מתחרות זו בזו על כל מיזם שיוצא למכרז.
איתן לוי, מבעלי חברת אילה אגם, ציין בחודש יולי השנה, בריאיון לידיעות המפרץ, כי אנו חווים כיום את תחילת הגל. "יש רוויה מסוימת באזור במרכז, ופתאום אתה רואה בפרויקטים בצפון יזמים שבעבר לא חשבו על זה כלל. התמודדנו במכרז בקרית ביאליק עם כמה מהחברות הגדולות בשוק. אבל קרו שני תהליכים מקבילים: הרוויה במרכז, וגם הבשלת הרעיון שיש עתיד לפרויקטים של התחדשות עירונית. שלמעשה זה מה שהולך לקרות בשנים הקרובות. לכן תראו בקריות וגם בכרמיאל, בעכו ובנהריה חברות מן הגדולות בענף הבנייה שמבקשות לקדם פה פרויקטים".
עמדת הטענה לרכב חשמלי
זה עוד לא קרה, אבל בשנה הקרובה זה בטח יהפוך לתופעה: יותר ויותר אנשים רוכשים מכוניות חשמליות, ולכן נראה עוד ועוד עמדות טעינה, גם במרקם הציבורי וגם בבנייני המגורים.
אלכס קופר, שבעצמו משתמש כיום במכונית חשמלית, ציין כי כבר עבר תיקון לחוק בקריאה ראשונה, שמחייב קבלנים לבנות עמדות טעינה, כתנאי להוצאת היתר בנייה. זה כבר לא יהיה רצון טוב של קבלנים אלא חובה. גם במישור הקנייני יש התקדמות: לפי תיקון שייכנס בקרוב לתוקף, לא יהיה צורך ברוב או באישור של ועד הבית להתקנת עמדת טעינה בחנייה פרטית.
קראו עוד >>
מספיק שאותו דייר שמעוניין בעמדת הטענה יודיע לוועד על כוונתו. אם דייר מסוים או הוועד מתנגדים להליך, הם אלו שצריכים לבנות למפקח על בתים משותפים ויעלו בפניו נימוקים מאוד עניינים מדוע הם מתנגדים ולא טענות בעלמא. ברוב המקרים, לפי התיקון החדש, התנגדויות כאלו ידחו על הסף.
