ברחבי חיפה יש מאות מבנים שאינם בשימוש, ביניהם מבנים מתקופת המנדט, 'פילים לבנים' מודרניים יותר כמו מבנה הקזינו בבת גלים ותחנת אגד בצומת דולפין, ורבים אחרים.
המבנים הנטושים מכוערים, מהווים מטרד סביבתי, מונעים פיתוח עירוני, לא משולמים עבורם מיסי ארנונה בגלל טענה לאי שמישות, והם תופסים מקום בו ניתן היה לבנות דירות חדשות שהיו מקלות על משבר הדיור החריף בישראל.
אז איך קורה שבישראל יש מצד אחד מבנים שאינם בשימוש, ומצד שני מחסור במבנים למגורים? דוח חדש של המועצה הלאומית לכלכלה מנסה להשיב לשאלה זו, לספק נתונים עדכניים והמלצות לטיפול בתופעה.
דוח המקיף שעוסק בנושא "מבנים המסווגים כלא ראויים לשימוש", מעריך כי בישראל יש כ-2.5 מיליון מ"ר של נכסים המוגדרים כנכסים שניזוקו ואינם ראויים לשימוש, ולכן פטורים מתשלום ארנונה מלאה.
מצב החקיקה בישראל כיום מגדיר עבור נכסים אלו שלוש תקופות לתחולת הפטור מתשלומי ארנונה: בתקופת הפטור הראשונה בעלי הנכס פטורים מתשלומי ארנונה למשך 3 שנים, במשך 5 שנים שלאחר מכן ישלמו ארנונה על פי תעריף מינימלי, ולאחר שתי תקופות הפטור הללו ניתן פטור מוחלט מארנונה שאינו קצוב בזמן.
מבנה הארנונה הזה יוצר עיוות חריף ובעצם מעודד בעלי נכסים כאלה לא להשמיש אותם מחדש בהקדם. זאת, בשונה ממדינות רבות בעולם שדווקא מעודדות בעלי נכסים להשמישם, כולל בתמריצים אגרסיביים כולל קנסות, ארנונה מיוחדת ואף הלאמת נכסים.
לאורך השנים הועלו יוזמות שונות לתיקון החוק, אולם קיימת בעיית אינפורמציה לגבי ההיקף המלא של התופעה ומאפייני בעלי הנכסים, שכן, הרשויות המקומיות אינן אוספות נתונים מלאים על הנכסים ואינן מדווחות באופן גלוי אודות מצבת הנכסים הפטורים בשטחן. כמו כן, אין הגדרה אחודה בחוק בנוגע לנכס שניזוק ואינו ראוי לשימוש, ולכן ההגדרה שונה בין הרשויות המקומיות.
לטובת הכנת הדוח העדכני, ולבקשת יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני, ערכה המועצה הלאומית לכלכלה, בסיוע של רשות המיסים במשרד האוצר והרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, מחקר מקיף בערים תל אביב וחיפה שסיפק תובנות משמעותיות:
- בתל אביב נמצאו 119,000 מ"ר של נכסים בלתי ראויים, מתוכם 33,000 מ"ר למגורים.
- בחיפה נמצאו 462 נכסים לא שמישים בסך הכל (חלוקה כמעט שווה למגורים ושלא למגורים). 172,000 מ"ר, מתוכם 42,000 מ"ר למגורים.
על פי הנתונים לכל אחת מהעיריות, תל אביב וחיפה, הפסד הכנסה מאי גביית ארנונה מאותם נכסים בסך של 17 מיליון שקלים לכל אחת.
קראו עוד:
הדוח בדק נקודה חשובה נוספת הנוגעת לבעלי הנכסים, הפרטיים והחברות. ממצאי הדוח מצביעים על הכנסה ממוצעת של בעלי הנכסים הפרטיים בתחומי תל אביב הנאמדת בכ- 25,000 שקלים בחודש ליחיד, ובתחומי חיפה ההכנסה הממוצעת נאמדת בכ-20,000 שקלים בחודש ליחיד. מחזור ההכנסות הממוצע של חברות המחזיקות בנכסים הללו בתחומי תל אביב נאמד בכ- 79 מיליון שקלים לשנה, ובתחומי חיפה המחזור נאמד בכ-230 מיליון שקלים בשנה.
ממצאים אלו חשובים במיוחד לאור בקשתו של יו"ר ועדת הכספים גפני, שרצה לוודא שככלל, בעלי הנכסים אינם ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, אלא בעיקרם אנשים מבוססים וחברות עסקיות, שיש מקום לייצר להם תמריצים משמעותיים להשמיש מחדש את הנכסים.
אז איך גורמים לאותם בעלי נכסים להשמיש את הכנס או למכור אותו?
אלו המלצות המועצה הלאומית לכלכלה:
1. לקבוע בחקיקה הגדרה אחודה וקריטריונים ברורים להערכת שמישות נכסים, שיאפשרו לרשויות המקומיות הבחנה אחידה.
2. יצירת מנגנון דיווח שנתי, אחיד ושקוף, בכל הרשויות המקומיות, אשר יכלול פרטים מלאים על נכסים, שטחים, בעלים ותקופות פטור - שיאפשר יצירת מסד נתונים לאומי, קידום מחקר וישכלל את השוק על ידי הנגשת המידע, מה שיסייע ליזמים באיתור נכסים ולבעלי הנכסים לקבל הצעות מיזמים רלוונטיים.
3. שינוי מנגנון הפטור מארנונה: שלוש שנים של פטור מלא, שנתיים של תשלום מזערי, ולאחר מכן חיוב מלא בארנונה בהתאם לסיווג הנכס.
המועצה הלאומית לכלכלה מדגישה כי מדיניות זו תסייע להגדלת מלאי יחידות הדיור ושיפור הפעילות הכלכלית המקומית והלאומית, תוך מתן מענה הוגן לבעלי הנכסים.
הדוח המלא של המועצה הלאומית לכלכלה ורשימת הנכסים שאינם ראויים לשימוש בחיפה בקישור כאן.
