החלטה עדכנית שניתנה על ידי ועדת ערר לתכנון ולבנייה מחוז חיפה עשויה לשנות את התנהלות שוק הנדל"ן בחיפה.
עו"ד הדר מנצורי דוד, יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה וחברי הוועדה, קיבלו החלטה העקרונית המאותת ליזמי הנדל"ן כי מעתה תינתן עדיפות לתוכניות שייצמדו למסמך המדיניות הבנייה של העיר חיפה משנת 2020, וזאת בכל הנוגע לצפיפות וחרגיה מקווי בנייה.
החלטה זו שהתקבלה עשויה להשפיע על פרויקטים נוספים בעיקר מסוג התחדשות עירונית בחיפה, ולמעשה להגביל יזמים לבנות מספר רב של דירות בכרמל בכל פרויקט בנייה.
ההחלטה שהתקבלה בוועדה (ביום 14.10) עסקה בערר שהוגש על ידי חברת רוק מנטל צפון בע"מ. החברה עררה על החלטת הוועדה המקומית חיפה שדחתה את בקשת החברה להרוס בשכונת כרמליה בניין בן 2 קומות בן 4 יחידות דיור, ולבנות במקומו בניין חדש בן 6.5 קומות ולא פחות מ-13 יחידות דיור.
המתנגדים לפרויקט הבנייה היו השכנים הגובלים בשטח התוכנית, שתמכו בהחלטת הוועדה המקומית וטענו כי לא ניתן להגדיל משמעותית מספר יחידות בחלקה ללא סיבה מיוחדת.
הוועדה המקומית קיבלה את עמדת השכנים המתנגדים, אותם ייצג משרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין, וקבעה כי ניתן לבנות רק 10 יח"ד ולא 13 כפי שביקש היזם. ועדת ערר קבעה כי בפרויקט ניתן יהיה לבנות 11 דירות, דירה אחת נוספת ממה שנקבע במקומית אך לא כפי ביקש היזם.
קראו עוד:
בוועדת הערר הודגש כי מסמך מדיניות הבנייה של חיפה קובע כי מספר הדירות שייבנה בפרויקט יהיה לפי "שטח עיקרי מחולק ל – 85 מ"ר ומקסימום 15 יח"ד -הנמוך מביניהם". עוד הודגש כי התערבות בשיקול דעת הוועדה המקומית לא תהיה אלא מנימוקים מיוחדים שלא הוצגו במקרה זה.
בנוסף קבעה ועדת הערר, כי מסמך המדיניות ביחס למספר יחידות הדיור גובש לאחר שהופעל שיקול דעת בעניין ולאחר שנלקחו בחשבון כל מאפייני העיר חיפה, תוך הבחנה בין מתחמים שונים ויכולת הנשיאה של התשתיות ושטחי הציבור בכל מתחם.
עדת הערר אף ציינה כי מגבלת הצפיפות שנקבעה על ידי הוועדה המקומית אינה קביעה של מה בכך, אלא מדובר בקביעה תכנונית מושכלת המבוססת על בדיקות מקיפות שנערכו לעניין זה. משכך, מדובר בהחלטה נכונה ומוצדקת בעניין זה, מה גם שהעוררת לא הצביעה על נסיבות מיוחדות שבעטיין ניתן לחרוג ממסמך המדיניות בעניין זה.
בנוסף הוועדה לא התירה חריגות מוצעות מקווי הבניה וקבעה, כי אין הצדקה לסטייה בקווי הבניה הצידי והאחריות שכן אלו יוצרים קירות אטומים המתקרבים לגבולות המגרשים השכנים, תכנון זה לא רק פוגע בחזות הבניין אלא שהוא גורם לפגיעה העולה על הנדרש בבניינים השכנים.
השכנים המתנגדים שהיו מיוצגים באמצעות השותף שחר לוינזון ועורכת הדין אנתיסאר זבידאת ממשרד יוסף ישורון ושות', הציגו חוות דעת הנדסית של המהנדס יוסי דוידסון, לפיה הבקשה להיתר כוללת חפירה אנכית לעומק משמעותי של 9 מטרים בגבולות המגרש בסמוך למבנים הגובלים ועמוק מתחת למפלס יסודות המבנים הגובלים, וזאת ללא הצגת פתרונות דיפון לשמירה על יציבות דפנות החפירה – דבר העלול בסבירות גבוהה לסכן את יציבות המבנים ולהביא להתמוטטות, וזאת בשים לב לאירועים חמורים של קריסות קרקע שהתרחשו לאחרונה בעיר חיפה בשל חפירה לא תקנית למטרת הקמת בניינים.
בעניין זה, קיבלה ועדת הערר באופן חלקי את הטענות בנוגע לחפירה בקומת החניון וקבעה כי מהנדס השלד ימציא תצהיר כי תכנון תת הקרקע כולל את כל הפתרונות הנדרשים למניעת פגיעה במבנים הגובלים במהלך ביצוע עבודות החפירה והדיפון.
החלטתה העקרונית של ועד הערר מאותת ליזמים כי לא ניתן יהיה לקבל באופן אוטומטי הקלות שיאפשרו בניית מספר דירות מקסימלי ובניגוד למסמך המדיניות הבנייה של חיפה. בוועדה מצאו לנכון לאזן בין רצונו של היזם לקידום פרויקט כלכלי למניעת פגיעה בנכסים סמוכים.
