בעשור האחרון, הבנייה בישראל מתרחבת יותר ויותר לאזורי הפריפריה. ניתן להבחין בקצב בנייה מואץ בצפון הארץ ובדרומה. בעשור הקרוב צפויה האוכלוסייה בצפון הארץ להכפיל את עצמה, ולשם כך דרושות יחידות דיור חדשות ומקומות תעסוקה חדשים. חברת הנדל"ן 'גשם החזקות' בחרה להיות שותפה למשימה הלאומית, ויזמה פרויקטים של מגורים בעכו, בנהריה ובקריות, ומגדל עסקים ראשון מסוגו בעיר עכו, שעתיד לשרת את הצפון כולו.
עם פעילות ב-25 ערים, למעלה מ-11 אלף יחידות דיור, 130 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה ו-288 חדרי מלון בתכנון בצפת, 'גשם החזקות' היא אחת מחברות הנדל"ן העסוקות בישראל, הנמצאת בצמיחה מטאורית. החברה, בשליטתם של שמגר ואקנין ויוסי מזרחי, נולדה לפני כחמש שנים, החלה את פעילותה בעיקר בפרויקטים של 'מחיר למשתכן', ובשלוש השנים האחרונות טיפסה את דרכה לחמישייה המובילה בישראל, בצבר פרויקטים בבנייה רוויה למגורים, מתחמי מסחר ומשרדים והתחדשות עירונית.
"קצב הגדילה של האוכלוסייה בישראל הוא מהגדולים במערב", אומר שמגר ואקנין, "כך שקיים צורך ממשי בבניית שכונות חדשות למשפחות הצעירות. נוסף לכך, שיעור הגירושים באוכלוסייה עולה מדי שנה ומגביר את הביקושים לדירות קטנות. לפיכך בחרנו לייחד את הפרויקטים של החברה בתכנון דירות מכל הסוגים והגדלים".
יוסי מזרחי: "החזון של 'גשם החזקות' הוא יישוב הארץ, הנגשת עולם הנדל"ן ויצירת דיור בר השגה לכולם. הקרקעות הנבחרות לפרויקטים שלנו תמיד יאותרו במקומות בהם מרכיב הקרקע הינו המשתלם ביותר לרוכשים, והדירות יתוכננו תוך התחשבות ברוכש הפוטנציאלי, הן מבחינת סטנדרט התכנון והבנייה והן מבחינת המחיר והמפרט הטכני".
בשנת 2021 ביצעה החברה מספר רכישות, שהמעניינת שבהן היא רכישת חברת 'אלד פסגות', שעוסקת בהתחדשות עירונית. הפרויקטים שנרכשו מנוהלים תחת "גשם בוטיק", זרוע ההתחדשות העירונית, המתמחה בבנייני בוטיק (עד 100 יח"ד).
מזרחי: "הקו המנחה בבחירת הפרויקטים הוא היכולת לייצר התחדשות באזורים פוטנציאליים, הקמת מבנים המשתלבים בטבע האזור ומקנים פרטיות מירבית, מיעוט דיירים בקומה, וחלוקת חללים פונקציונלית ככל הניתן".
ואקנין: "השנה ניכרת עלייה בביקוש ובמחירים של דירות גן ומיני פנטהאוזים שמתחרים בצמודי הקרקע"
מה השוני המהותי בשוק הנדל"ן בקריות ובנהריה אחרי הקורונה?
ואקנין: "אנחנו מבחינים במספר שינויים בשוק הנדל"ן. אנשי הייטק ומשפחות צעירות מבוססות עוברות לצמודי הקרקע, בשונה למה שהיה לפני הקורונה, כשאנשים חיפשו מרכזי ערים. לצד אלו, גם אנשי מעמד הביניים ומעלה מחפשים דירות מיוחדות. בשנה האחרונה ניכרת התעוררות ועלייה בביקוש ובמחירים של דירות גן, פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, שמתחרים בצמודי הקרקע מבחינת הגודל".
תופעה עולמית
האם יש חוסר ודאות לגבי העתיד ענף הנדל"ן, לאור הקמת ממשלה חדשה? האם צריכים להמשיך בתוכניות כמו מחיר למשתכן?
ואקנין: "אין חוסר ודאות. גם כשממשלות מתחלפות, הרציפות השלטונית הפקידותית נשמרת. שינוי אסטרטגיה יוביל לשינוי בטקטיקת השיווק, הפיתוח והקצאת המשאבים, אבל בסופו של דבר, הממשלה החדשה לא הביאה איתה בשורה חדשה בתחום הנדל"ן. אולי יקראו לרפורמות בשמות אחרים, אבל הן לא ישתנו באופן מהותי. במשך שנים, בכל העולם, קיים דיור ציבורי, וניתנת עזרה לזוגות צעירים ועולים חדשים ברכישת דירה. תמיד הייתה תוכנית ממשלתית לסיוע, מאז שאני זוכר את עצמי בעולם הנדל"ן, כמו מענקי מקום, מענקי פריפריה ועוד".
מגמת העלייה במחירי הדירות בקריות ונהריה תימשך?
ואקנין: "כן. קיים לחץ מחירים כלפי מעלה בכל המדינה. הגליל המערבי נהנה בשנים האחרונות משדרוג משמעותי של מערך התחבורה, ולכן יש מעבר גדול יותר של משפחות לגליל המערבי, בעקבות כביש 6 החדש, יש יותר מרכזי תעסוקה ומענקים של מס הכנסה. תופעה עולמית שקיימת בשנים האחרונות היא עיור, והיא לא פוסחת על ישראל. אנשים שעוברים מהכפרים, המושבים והקיבוצים לעיר, וזה מייצר עליית מחירים".
יש ערים שבהן מלאי הקרקעות לקראת סיום. מה עושים הלאה?
מזרחי: "לא נגמרו השטחים לבנייה חדשה בשום מקום. עיקר הפעילות שלנו היא בבניית שכונות חדשות, אבל בנייה של שכונות חדשות תלויה בהרבה גורמים ולוקחת הרבה זמן. לעומת זאת, לחדש מרכז עיר זה מצרך מאוד מבוקש. לכן בחרנו להגדיל את מגוון הפעילות שלנו במרכזי ערים, בראייה שלפינוי -בינוי יש ערך חברתי גדול של חידוש ערים מיושנות, צדק חלוקתי ויצירת מרקם חדש בתוך מרקם ישן, שזה אתגר בפני עצמו".
מזרחי: "יותר מ-2 מיליון בניינים בישראל לא ממוגנים, אין בזה שום היגיון. תמ"א 38 אמורה לתת פתרון ומענה לזה"
השינויים במס הרכישה גרמו למשקיעים לחזור לשוק הנדל"ן?
ואקנין: "בסופו של יום, הורידו את מס הרכישה מ-8% למדרגת מס של 5%. אם מישהו במדינה חושב שלשנות את המחיר למשקיעים בשלושה אחוזים ישנה משהו בשוק הנדל"ן, כשרק בחודשיים האחרונים המחירים עלו בשלושה אחוזים, לא מבין שזו רק כותרת. זה לא משפיע על שוק הנדל"ן בשום צורה".
תוכנית תמ"א 38 עומדת בפני סיום. האם היא מיצתה את עצמה?
מזרחי: "תמ"א 38 לא מיצתה את עצמה. במקום לנסות לגנוז אותה בכל פעם, צריך לחשוב איך לשפר אותה. בסופו של יום, קרית שמונה, דימונה, באר שבע, ואשקלון, כל המדינה נהיתה עוטף של לבנון ועזה. צריך למצוא פתרונות מיגון גם נגד טילים וגם נגד רעידות אדמה לכל הבניינים הישנים.
"יותר מ-2 מיליון בניינים בישראל לא ממוגנים, אין בזה שום היגיון. תמ"א 38 אמורה לתת פתרון לזה. צריך לחשוב איך לשכלל את התוכנית הזאת, ולא איך לבטל אותה. לא איך היזמים מרוויחים כסף, אלא איך מונעים הרוגים ברעידת האדמה הבאה, ואיך מצילים כמה שיותר חיים במערכה הבאה. צריך לעודד את היזמים, לתת מענקים לפריפריה על מנת להפוך את התמ"א כדאית יותר. צריך לפעול מתוך שליחות וציונות, ושמירה על חיי אדם. על מנת לשדרג את התוכנית, אפשר להגביל אותה רק לאזורים בעלי אופי סוציואקונומי נמוך, ואז התוכנית בהחלט תמלא את המטרה שלה".
