בימים אלה דנים חברי ועדת תכנון ובניה מחוזית חיפה בתוכנית קזינו בת גלים, וצפויים לפרסם החלטה שתקבע את עתיד שכונת החוף והאופן בו ייראה קו החוף של העיר השלישית בישראל.
על הפרק תוכנית לבניית מלון בוטיק על גבי שלד מבנה הקזינו הקיים, מבנה שנהרס ונבנה מחדש ואינו המבנה המקורי משנות ה-30.
משני צידי המתרס עומדים - מהצד האחד, עיריית חיפה והיזם המבקשים לאשר את התוכנית, ומן הצד השני, תושבים ופעילי סביבה בשכונת בת גלים, הדורשים עשיית צדק, והשבת החוף לשימוש ציבורי אחרי שנים בהם הוזנח על ידי גורם פרטי.
בדיון סוער שנערך בוועדה לתכנון ולבנייה בשבוע שעבר, השתתפו כל הצדדים הנוגעים לתוכנית, בראשם נציגי עיריית חיפה והיזם, כשלראשונה הקול הבולט ביותר בדיון היה דווקא קולו של הציבור, ושל תושבים שביקשו ממקבלי ההחלטות לשמור על האינטרס הציבורי.
נציגי פורום בת גלים, פורום תושבי השכונה, השמיעו בדיון המחוזית עמדה מנומקת וקראו לצמצם את הפגיעה בשכונה.
ד"ר ניר ברק, מפורום בת גלים: "הקבוצה שלנו השמיעה עמדה מורכבת שלא שוללת שום דבר באופן אפריורי, אלא מבקשת למקסם את הייעודיים הציבוריים ולמזער את הבנייה ככל הניתן בתכנית שהוגשה".
לדבר ברק, היזם בתוכנית – גיל דנקנר, ומגישת התוכנית עיריית חיפה, עשו מניפולציה והגישו תוכנית הכוללת בנייה על מבנה הקזינו הקיים ובניית מבנה נוסף סמוך לבריכה.
"היזם והעירייה סיכמו על הגשת חלופה לפיה ייבנה מלון בן 7 קומות ולידו מבנה בן 3 קומות. לחלופה הזו אנו אומרים 'לא'", אומר ברק, "ככלל אנו דורשים כי כל חלופה תיבחן בהתאם לתסקיר השפעה סביבתי שייעשה".
קראו עוד:
בפורום בת גלים מציינים 3 תנאים לבחירת החלופה לתוכנית.
"תנאי ראשון – תסקיר השפעות סביבתיות. זה סופר קריטי. בוועדה לא ידעו אבל המלון יושב בתוך המים. נציגת המשרד להגנת הסביבה הציעה בדיון לעשות תסקיר אבל היזם והעירייה התנגדו. 'אין צורך' הם אמרו, הם רק רוצים להתקדם. אמרו לנו לא לדאוג, וזה בדיוק הזמן להיכנס לפאניקה. היינו מאד מופתעים מהעירייה. תסקיר ידייק את כולנו ונדע מה אפשר ומה יפגע בסביבה. הוועדה חייבת להחליט על תסקיר".
תנאי שני, אותו מציעים בפורום בת גלים, הצגה מסודרת של נספח החניה בתוכנית. "הציגו קשקוש לפיו יבנו חניון תת קרקעי ל-20 ומשהו רכבים. הולכים לבנות את קו המים ולא בדקו את זה הנדסית. שייראו שיש היתכנות לזה".
תנאי שלישי, בקשה של פורום בת גלים כי יש היתכנות הנדסית להוסיף קומות למבנה הקזינו. "הוועדה המקומית החליטה שעל מבנה הקזינו ייבנו עוד 4 קומות, ואם יצטרכו יעשו עיבוי פנימי לקירות, כדי שיוכלו לעמוד בעומס. אבל מבדיקה שעשינו עם מהנדסים, עולה כי בנייה מסיבית שכזו תחייב עיבוי חיצוני במקרה הטוב, ואין היתכנות להוספת קומות במקרה הפחות טוב".
תנאי רביעי ואחרון הוא הגשת דוח כלכלי מטעם היזם לתוכנית. "בגלגול קודם של התוכנית טען היזם כי בניית 66 דירות תהיה כדאית, ועכשיו הוא רוצה לבנות 110 חדרים אחרת אין כדאיות. איך יכול להיות? ערכי הקרקע עלו. תראו לנו הערכה שמאית אוביקטיבית".
לב הכשל
הדרישה המרכזית של פורום בת גלים הוא השבת החוף בשכונה לציבור. "הצענו דבר פשוט", אומר ד"ר ברק, "אם העירייה מוסיפה ליזם עוד קומות, לפחות תקצו קומה אחת לשימוש ציבורי. תעשו גלריה, מרכז חינוכי. זו תהיה אטרקציה. לב הכשל הוא שבמקום לבנות מבנה שמתחבר לקהילה ולסביבה, רוצים לבנות מבנה שמשרת רק את צרכי היזם, מבנה סגור ומנוכר".
בריכת המריבה
"כחלק ממטלות שיוטלו עליו, היזם יכול לקבל אישורי בנייה תמורת העברת הבעלות על שטח הבריכה לעיריית חיפה. העירייה טוענת כי מדובר בשטח פרטי אבל זהו שטח שהוחכר עד 2038, ולהבנתי היזם הפר את ההסכם כאשר לא פיתח את הקרקע. ממילא היזם לא מתכוון לבנות בריכה במקום, ואם תיבנה בריכה היא חייבת להיות ציבורית", מציין ד"ר ברק.
תושבי השכונה מציינים כי העירייה מפתחת את הטיילת לציבור ושטח בריכת הקזינו יכול הצריכה להשתלב בצורה הטובה ביותר.
14 צפייה בגלריה
הבריכה המיתולוגית בבת גלים
(צילום: david B. Keidan Collection \via Harvard University Library)
קזינו בת גלים חיפה - בדרך לאסון או פתרון?
התרחיש הגרוע העומד לנגד התושבים המתנגדים התוכנית הוא בניית קזינו בן 7 קומות, ומבנה נוסף לחדרי מלון. מבנים שמסתירים את הים, חוסמים את הנוף, וגורמים לתחושה של קלסטרופוביה בשכונה. "תרחיש כזה יהיה בכייה לדורות", אומר ד"ר ברק.
התרחיש האופטימי הוא שייערך תסקיר סביבתי, ולפיו יתקיים דיון מה ניתן וראוי לבנות.
"תסקיר עשוי לקחת שנה עד שנה וחצי", אומר ד"ר ברק, "אך הוא הכרחי גם עבור היזם שהולך לבנות מבנה על המים. דנקנר, לקחת את הזמן ובמשך 15 שנה לא מצאת זמן לעשות תסקיר אז עכשיו אתה רוצה שניתן לך להתקדם? מדינה נורמלית הייתה קונסת אותו על השארת הנכס מוזנח כל כך הרבה שנים. יהב, דבר עם דנקנר, תתפרו את הדבר הזה, ותקבלו החלטה שהיא באינטרס הציבורי. עשו את זה בדולפינריום בתל אביב וניידו זכויות. מגיע לציבור בחיפה צדק אחרי עשורים של פיל לבן על חופי בת גלים".
תגובת עיריית חיפה
"בפני הדיון בועדה המחוזית בנושא מתחם הקזינו הוצגו ארבע חלופות. החלופה הראשונה ביוזמת היזם אשר כללה בינוי הן על מבנה הקזינו הקיים והן בשטח חלקה 4 הוא השטח של הבריכה ההיסטורית של מבנה בן 3 קומות.
"החלופה השניה היא החלופה שהוצגה בפני הועדה המקומית והמלצה על ידה להפקדה כללה הקמת מלון עם 110 חדרים, חלקם בתוך מבנה הקזינו הקיים, אשר יתווספו לו ארבע קומות חדשות, וחלקם במבנה חדש בצמוד אליו בן שתי קומות ומסעדה. כאשר חלקה ארבע של הבריכה ההיסטורית תישאר בייעוד קרקע ציבורי ואף יתווסף לו ייעוד קרקע ירוק על מנת להבטיח שגם בעתיד לא ייבנה במגרש מבנה שאינו משרת את הציבור הרחב. בתוכנית המלצנו ליתן אופציה להקמת בריכה ומבנה קטן המשרת אותה ולחילופין, שטח פתוח לחלוטין לציבור הרחב.
"באשר למבנה הקזינו עצמו, הרי שתוכנית המתאר של חיפה מאפשר בו שימושי תיירות ובכלל זה מלון. חשוב לציין כי בניגוד לטענה על לקיחת השטח מהציבור, הרי ששטח הקזינו והבריכה מעולם לא היו לשימוש ציבורי חופשי אלא המבנה שימש לאולם אירועים והבריכה כללה טריבונות בגובה 2 קומות עם גישה בתשלום בלבד.
בעיריית חיפה מוסיפים כי "החלופה השנייה מייצרת איזון בין רצון היזם וזכותו על הקרקע לבין צרכי הציבור, כאשר זו החלופה שמבטיחה כי השטח העיקרי שבו אשר מעולם לא היה נגיש לציבור יהפוך לכזה במסגרת דרישתנו לתנאי להפקדת התוכנית ועריכת הסכם פיתוח למקום כחלק מהשתלבות השטח עם טיילת רוזנפלד המקודמת בימים אלו על ידי העירייה. עוד ביקשנו להדגיש בהוראות התוכנית כי לא ניתן יהיה לגדר את שטח חלקה זו שבו תהיה זיקת הנאה לצמיתות לציבור ולא יהיו בו זכויות בניה לטובת המלון או שימושים פרטיים אחרים.
"החלופה השלישית והרביעית שהוצגו בועדה המחוזית היו לבקשת מנהל התכנון בועדה המחוזית ועיריית חיפה לא תמכה בהן.
"באשר לניוד זכויות – הנושא נבחן ונמצא לא ישים, הן מבחינת מיעוט משאבי העירייה והן בשל עמדת היזם, מה עוד שהחלופה המוצעת תומכת בתוכנית המתאר של חיפה. יתירה מכך והחשוב מכל, במסגרת החלופה השנייה השגנו את השטח העיקרי והגדול של הבריכה ההסטורית לטובת הציבור גם בלי ניוד זכויות וללא תשלום ליזם בדרך כזו או אחרת.
"באשר לתסקיר ההשפעה על הסביבה – עמדת הועדה המקומית הייתה ברורה ואף נאמרה בדיון – אנו מבקשים חוות דעת סביבתית לרבות דגש של אקולוג ימי הן לעניין ההשפעה על הים, הן לעניין המסלעה המקיפה את השטח ושימושי הספורט במקום. דרשנו כי חוות דעת סביבתית זו כזו תהיה תנאי להפקדת תוכנית. סברנו כי אין מקום לתסקיר השפעה סביבתית במובנו של חוק התכנון והבניה שכן התוכנית לא מייצרת קריקטריון כזה בחוק ועלולה לעכב במספר שנים רב את קידום ההסכם של העירייה מול היזם לפיתוח החלקה שתימסר לטובת הציבור.
"בניגוד לטענת נציגי פורום סביבת גלים, אין די בהסרת הגדר שכן במגרש עצמו קיים מפגע בטיחותית לאור בור הבריכה ההיסטורית, מה שמצריך הסכם פיתוח והסרת המפגעים בכל השטח.
"לבסוף, הוצע על ידינו המשך שיתוף ציבור שיכלול גם את היזם לבחינת אופן פיתוח השטח הציבורי הפתוח".
